参天水利资源工程研考会《工作通报》No.2002-35
2002年9月26日
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辽宁省建设厅：城建需长期规划保障
- 辽宁调研访谈纪要之五
编者按：2002年8月14日下午，课题组邓英淘、王小强、杨莹在沈阳与辽宁省建设厅城市规划处副处长张富文、住宅与房地产业处陈勇座谈，省发展研究中心副主任张辽源、综合室王鸥、办公室主任何法在座。为方便起见，下文不再注明具体发言人，简称"省建设厅"。本文根据录音和笔记整理，未经本人审阅，错误遗漏之处由编者负责。
省建设厅：辽宁省陆地面积有14.8万平方公里，城市面积6.85万平方公里。2001年底统计，城镇人口是4135万。全省有31个市和659个县级镇，总计690个城镇。沈阳和大连是副省级市，锦州、鞍山、抚顺等12个是地级市。2000年底，全省城市化率达53％，2002年的城市化率是59％，2020年计划达到70％。我们现在正抓城市转型，主要针对资源枯竭城市，如阜新。通过搞"一带两群"，即沈大带，锦西和丹东两个城市群，提高城市化率。
全省690个城镇中，人口200万以上的一个；100~200万的三个；50~100万四个；20~50万10个；10~20万五个；5~10万16个；少于五万的430个。全省外来人口100多万，其中外省市有60多万。
2001年底，人均居住面积为9.15平方米，使用面积达11.13平方米。住宅总量2000年排全国第五位；人均8.08平方米，排全国第25位。辽宁的城市化率高，一直是重工业基地，住房欠帐严重。天然气、煤气普及率达60％~70％。沈阳市的水费1.4元／吨，未包括污水处理费。取暖多采用集中供热。辽宁属北方寒冷地区，基于保暖要求，房屋墙体要求很厚，增加了住房建设的投资。
2000年全省投资270~280亿。自1999年，全国每年投资住宅的增幅为25％，辽宁同国家保持同步增长趋势，增幅为20％。大连、营口近两年呈负增长，主要是基数大，总量的增加还是很大，占省内的40％。一些中小城市近两年的增长速度很快，但总量较小。
课题组：房地产销售情况如何？
省建设厅：城市扩大绿化后，过去一些价位较低的地价上升，房价成本上涨较大，制约了房地产的投资和发展。1997~2000年，我们进行了大规模的棚户区改造，拆除平房527万平方米，完成520多万平方米，其中一半是商品销售房。但因为动迁比例很高，要靠提高商品房售价来消化这些成本，房价下不来。其它地区取消了许多收费，税费减免比中央还开放，而我们还取消了一些优惠政策。原来房价平均1100元／平方米，现在涨到了1400元／平方米。
房价是影响房屋消费的一个因素，老百姓手里有多少钱也是一个因素。企业货币化到位很差，制约了人们购房的需求。消费预期不好，对下岗失业的担心，贷款买房有顾虑。国家取消福利分房，许多大集团为了赶上末班车，前几年突击买房、分房，提前消费，也影响近年房屋的购买能力。全省平均房价1800元／平方米，沈阳是3000~4000元／平方米，大连的房价更高。
课题组：你们是否研究过辽宁地区不同城市的房价收入比？认为多少比较合适？
省建设厅：我们认为房价收入比为四比较适当，辽宁远远高于这个数。2000年大约是七，辽宁的14个市中没有四以下的。辽宁地处北方，冬季采暖保温很重要，要求房屋墙体加厚，房屋建筑成本比南方高。现在商品房又以多屋开发为主，一上电梯，整个成本费用上升很多。
课题组：现在辽宁的房屋抵押贷款的余额能有多少？
省建设厅：余额我说不上来，住房贷款2001年发放额是140亿。辽宁省金融支持搞的不错，前几年首期要付30％，现在首期付20％就行了，但关键还是老百姓的消费预期不好。
我想多说两句，国家提倡搞康居示范工程，是否也应该有些政策倾斜。它开发投入高，所有新材料都需要先期研发、技术投入。国家对于高新技术企业，给予相关减免税费优惠，国家是否也应配套一些相关政策来推动康居示范工程的发展，以更接近消费者的心理预期水平。康居工程并不都是高档豪宅，象沈阳的万科花园新城，属于中等偏高水平，平均售价3400元／平方米，销售的非常好。当时一期发售，现场只完成了"三通一平"，发售当天上午就卖出了160套；二期发售时出现了抢购。主要是在规划和户型上符合人们心理，另外房子是墙体节能型，现在供暖已经市场化，如是节能型，光每年节省下来的采暖费就很可观。
课题组：辽宁的旧房和二手房市场怎么样？
省建设厅：很活跃。我们搞过几次春季房交会，日成交额都在三亿以上。主要是以个体对个体的形式交易，主要满足人们"以小换大，以旧换新"的需求。二手房市场的活跃对新房市场促进很大，另外是有金融的支持。
课题组：辽宁省下岗职工很多，他们的住房基本保障怎么解决？
省建设厅：我们这几年的思路是加快经济适用房的发展，把房地产的价格尽快降下来；另外也控制销售对象；同时还搞了一些廉租住房。产权不是卖的，主要租给那些生活水平低的职工，一平方米租金少于一元，公房市场租金价是1.6~1.8元。现在国家为了促进房改，鼓励买房，房屋租金一提再提，对下岗工人确实构成了一定的负担。
课题组：据我们所知，由福利分房转向只卖不租的过程很难，现在的房价收入比是六或七，老百姓根本买不起。房价高，只卖不租，其实对房地产市场发展也起了一定的抑制作用。
省建设厅：确实是一个痛苦的过程。房价过高，老百姓买不起，但廉租房如果搞的太多，政府财政也补贴不起。开发商不会认同政府的行为，只希望能尽快收回投资。现在房产开发的成本中，土地批租费和配套费的比重相当大，用电、自来水、电信、煤气、消防等部门的垄断行为严重，必须使用指定设备，指定设计和预算，指定价格，也造成房价的上涨。
课题组：辽宁的供暖情况怎样？
省建设厅：辽宁供暖时间较长，规定是每年11月1日到下一年的4月1日。供暖费不含在工资里，现在还由单位支付，还没市场化。集中供暖的采暖费可收上60％~70％。那些利用电厂余热采暖的，效果不错，能有保障；靠小区内锅炉房供热的，效果不太好，主要是供暖费收不上来。沈阳在老的楼房搞过一段时间分户供暖试点，改管道，设阀门，把楼道弄的乱七八糟的，后果很不好，现在也停下来了。
课题组：辽宁的电力资源比较丰富，搞电采暖行不行？有没有研究过？
省建设厅：从总体趋势看，东北地区的电价要比水价相对降低，水价要涨，所以我们想过搞电采暖取代水暖。但搞电采暖，关键问题是房屋的墙体保温一定要做好，如果低于50％利用率，经济上就不合算了。这就要大力推广节能型住宅。
作为房地产开发，目前的困扰或者说紧要问题是管的行业太多，建设厅涉及有20多个部门，水、电、气、公交??从体制管理方面来说，部门一多，每个具体行业管理就不细，行业管理的政策、发展研究就做的不深、不透。譬如城市规划，口头上很重视，但真正没有出台具体措施政策，现行的城市规划法是12年前制定的，许多的条款都不适用了。城市规划的法律地位一直不明确，国家政策也讲的非常含糊，造成制约力度不够，罚款力度与获利不相称。例如房地产开发，超建一千平方米，行政处罚限额三万，按工程造价八百计算，50％的罚款，一平方米罚四百块，而且其它如规划费等都不用交了，扣除工程造价，按一平方米二千四卖，转手就可获利一千二，谁还在乎这点罚款。反观土地法的法律制度就比较严格。
我们现在好多的城市规划都是市长行为，换一届领导班子，换一套方案，虽适应市场发展，但对城市发展不利，城市建设根本没有长期规划来保障。
杨莹整理
