参天水利资源工程研考会《工作通报》No.2005-11
2005年3月1日
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邯郸市建设局：抓好城镇住宅建设
这个龙头产业
- 河北调研访谈纪要之六
编者按：2004年11月18日上午，课题组邓英淘、薛玉炜、于景华与邯郸市建设局座谈，邯郸市委宣传部常务副部长冯洪波、市建设局纪检书记田民彦等十人参加，省社科院副院长杨思远等参与座谈。为方便起见，下文不再具体注明发言人，简称"市建设局"。本文根据录音和笔记整理，未经本人审阅，错误遗漏之处，由编者负责。
市建设局：邯郸市域面积1.2万平方公里，其中建成区面积98.73平方公里。总人口857.1万人，城镇人口290万，市辖区（含市内三区和峰峰矿区）总人口138.2万人，我市是中原经济技术协作区的中心城市，1985年被国务院列为对外开放城市，1992年被国务院批准为"较大的市"（具有半立法权），1994年被国务院批准为全国历史文化名城；现辖四区、一市、14县。自1995年以来，我市主城区及各县（市）、矿区相继建成面积五万平米以上的住宅小区30多个，竣工面积达300多万平米，这些小区配套齐全、环境优美、物业管理达标。其中，1996年竣工的"开元小区"被评为"国家安居工程优秀住宅小区"，1998年竣工的"广厦小区"被评为"全国优秀物业管理小区"，在2001年，我市经济适用住房建设荣获国家建设部首次颁发的"中国人居环境范例奖"。
自1994年开始进行住房制度改革后，我市住宅建设特别是经济适用住房建设呈现出良好的发展态势，主要表现为：房地产开发队伍不断壮大，在"八五"末期，我市房地产开发企业发展到60家左右，到2004年上半年，已达100余家，从业人员也由"八五"末期的1629人，增至5000余人，年开发能力达300多万平米。住宅建设特别是经济适用住房建设竣工面积明显增加，达到近300万平米，完成投资近30亿元，解决了近三万余户居民的住房问题，我市经济适用住房显示了强劲的发展势头，市场销售潜力旺盛，到2003年底，邯郸城镇住宅建筑总面积达到4750万平米，城镇人均住房使用面积17.3平米。住宅建设水平逐年提高，城镇住宅建设由"量的增长"进入"质的提高"的发展阶段；在住宅建设中，我们注重抓质量监测、深化房改、物业管理、科技进步，推动了住宅建设上规模、上水平、上档次，建成了全国第一个康居示范工程
- 亚太世纪花园，和全省首家使用CL建筑结构体系的宏达花园。房地产开发与旧城（城中村）改造齐头并进；我市房地产开发在"九五"期间达到了前所未有的高峰，全市累积开发工作量达34亿元，累积竣工房屋面积259万平米，2003年我市房地产开发竣工面积为124.7万平米（其中住宅105万平米），完成投资21.5亿元（其中住宅投资14.8亿元）；从1995年开始，我市谋划并制定了旧城（城中村）改造政策，吸引了房地产开发企业参与旧城改造；几年来，先后拆迁改造了30余片，约计100万平米的破旧房屋完成了拆迁改造，为邯郸居民群众新建了一大批配套设施齐全、居住环境优美的住房。以开发住宅带动了城市基础设施的建设，近几年我市连续实施了城建"十一"大工程的攻坚战项目，有旧城改造工程、拆违工程、城市广场建设等项目，并制定优惠政策鼓励房地产开发企业参与城市基础设施建设。
在实施经济适用房建设过程中，我们主要采取了以下做法：（一）政府行为与市场运作相结合，建立供房新体制。所谓政府行为即不以盈利为目的，同时又按市场运作，即不能成为政府的包袱，最终实现综合效益
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居民有房住、职工有工作、财政有税收，并带动相关产业和经济增长。与房地产开发企业所不同的是，要建立起一个主要面向城镇中低收入阶层的供房体系为主线，代表政府专门负责经济适用房的建设、销售和管理。为此，市政府出台了一系列配套文件，为规范运作打下基础，这对建立多层次的住房供应体系，发挥了积极作用。我们组织实施的经济适用住房，由于信誉好、价格低、质量好，群众买得起，对实现住宅商品化起到示范带动引导作用。为了全面落实经济适用住房开发与销售的有关政策，我们重点进行三方面控制：（1）对象控制；经济适用住房面向的是中低收入家庭，带有社会保障性质，因此，要从制度上控制售房范围；（2）面积控制；不搞豪华大面积住房；（3）建设规模控制；我市每年住房需求量约在60多万平米，我们把适用房开发面积控制在20万平米左右，这个比例不会对开发商造成冲击，给其留够了开发空间。经济适用住房满足了中低收入家庭的需要，而开发商满足了高收入者的需要。
（二）适合市场需求，实现以销定产。通过发放《购房意向表》摸清底数，掌握居民的消费需求，坚持预约销售公示制度，小区开工之前预约登记户型和面积，按需设计，开发出多种户型，基本上做到了各取所需。由于适销对路，出现了一个居民争相交购定款，供不应求的局面。我们这里不论竣工、即将竣工、还是刚开工的小区，住房出售率都是100％。我们不是把住房建起来等着卖，而是按照购买户的要求建房，以销定建。
（三）超前谋划，实现资金滚动良性循环发展。在1996年初，我市第一个经济适用住房小区上马之前，手里仅有2200万元房改基金，面对14.07万平米的建筑面积和所需的1.2亿元巨额投入，我们在争取国家专项贷款的同时，着眼从改革上想办法，把资金筹集渠道引向购买房户自身，使第一个小区的1844套住房全部售出，从住户预交款的50％中获得6000多万元的建设资金，从而顺利保证了第一个小区的开工建设。当工程进展到中期时，超前谋划的第二个小区也已开始进入预售阶段，这部分资金的引入又弥补了第一个小区中期的资金不足。等第二个小区开工建设之际，第一个小区已竣工入住，购买户补交的另一半购房款，又为第二个小区的顺利实施提供了有利的保障。如此循环往复，实现了资金的自我滚动发展，形成了以个人融资为主体，以国家专项贷款为补充的住房融资体系。
（四）以群众愿意买和买得起为方向，建设高品位低价位住房。我们抓好经济适用住房的每个关键环节：一是通过建筑市场的公开招投标，优选施工队伍；二是严把材料质量关，重点对水泥、钢材、塑钢等多种主要建材采取指定厂家直供的办法，确保了工程所需材料的质量和价格；三是监督，既政府监督、业主监督、社会监督和群众监督，物业管理公司也提前进入工程管理和选题监督，形成一支强大的"群众质检队伍"，使工程合格率达100％，优良品率达45％，保证居民买到放心房。另一方面，为解决群众买得起这一关键问题，把售房价格控制在合理的幅度内，市政府出台了20多项优惠政策，使房价每平米降低了220元，让老百姓买得起，直接得到实惠。同时，在实际过程中，我们狠抓四个环节，牢牢控制成本：一是推行设计方案公开招标，优选设计方案，既保证设计质量，又降低成本；二是采取施工队伍公开招投标，杜绝高估冒算；三是先预售后建设，不靠贷款，减少利息降低成本；四是组建材料联合体，以建设成本为核心控制建房成本。
课题组：我们这里是以旧城改造为主，还是以新区开发为主？
市建设局：以旧城改造为主，挖掘土地存量潜力，但开发商愿意搞新地，因为新地不用拆迁，这样成本低。"城中村"主要在老区，因为邯郸是个有上千年历史的老城。我们这里旧城改造成本相当高，有的达到每平米170元。
课题组：你们这里的安居住宅建设拉动经济增长有多少百分点？全市这些年GDP增长率是多少？
市建设局：前者约1.5个百分点，后者约10％。
课题组：安居住宅建设约为整个住宅建设的三分之一，核算一下城镇住宅建设约拉动GDP增长4.5个百分点，这个数差不多与黑龙江鹤岗市大体相当。你们1995年时，城镇人均住宅使用面积是多少？
市建设局：4.8平米，2003年达到17.3平米。2005年又要竣工90~100万平米，每年人均增加一个多平米。
课题组：咱们市今后城镇住宅建设面临的主要问题有哪些？
市建设局：现在邯郸市的房价比较高。
课题组：我们在省里听说邯郸市的房价是比较低的。
市建设局：不是这样的，我们这里市区的商品房平均价格约在每平米1900~2000元，比石家庄低不了太多，北边的邢台比我们低300~500元，约在1500元左右，安阳的公务员小区是每平米1100元。邯郸在周围的城市里房价是最高的。当然安阳那里的地价比较低，那也是经济适用住房。
课题组：这是否和邯郸特殊区位因素有关？
市建设局：有可能，仔细想想，我们这里有几十个部属企业，外来的需求比较强，有很多市域外、省域外的老板到这里做生意。
课题组：外出务工的农村人口，现在回村盖房和到本地城镇买房、租房定居的情况如何？
市建设局：我们做过一个1000例的抽样调查，基本情况是这样的：分成四种类型或四步曲，首先是候鸟式的，即在城镇打工，住工棚等；但回本地乡村盖房，改善农村居住条件。其次，是鸳鸯型的，即年轻人俩口结婚后在异地城镇打工，在城镇里租房，比住集体宿舍或工棚有所改善。再次是小康型的，即有了小孩之后，虽在外地城镇打工，但开始在本地城镇买二手房或以一定的方式自建住房，把老人接到城里来照顾小孩。最后是团员型的，即买新房把老人也接到城里一起住，合家团圆，彻底离开农村；这时多半已是就业和居住都在同一城镇里。这四种类型在农村外出务工人口中同时并存，又在某个家庭上呈现出一定的先后次序。这种次序的推移与需求结构变化有明显的关系，即先是婚嫁，然后是子女上学（城里的学校好）、老人就医（城里的医疗条件好）以及城镇生活方式的吸引，这种需求的变化就使得农村外出务工人员的住宅需求发生了上述相应的变化，这也可以说是农村人口对城镇化需求的变化。在这个过程里，他们对原有农村承包地的关系也发生相应的调整，先是年轻人或中年人出去打工，老人在家种地；然后是老人接到城里后，把承包地有偿转让，只种点口粮田；再次是把全部承包地都有偿转让出去，最后也有放弃承包地的。
课题组：您说的买二手房的那些人是在哪儿买房，是在县城还是在邯郸市区？
市建设局：目前看，在邯郸市区买房的比较多，县城的吸引力还较弱，现在吸引力强的还是小城市、中大城市。当然，市区的房价高了，县城的住房相对吸引力就大，这里还有个在哪儿能找到较稳定、较高收入活儿干。
课题组：上面所说的在城镇买二手房、买新房的农村外出务工人口的比例在近些年是在上升吧？
市建设局：对！特别是在年轻人中，这个比例是在上升的。这些年轻孩子在外出打工前，都在学校读书，基本上没种过地，在外面打了几年工，回到农村就住不惯了，再加上他们中的大多数也不会种地了，只好也只能在城镇里谋生和逐步定居了，这也是一个趋势。不过这些人口越来越多，给城市基础设施造成了很大的压力，而扩张其容量需要很大的投资，现在市政建设的资金很紧张，融资渠道很不畅，只好在土地上打主意，这又抬高了地价。我们这里给户口的条件就是有固定的住房（包括二手房），因为你要有固定住房，就必然有稳定职业和收入。
课题组：对这些人口的社会保障如何解决？
市建设局：原则上应纳入城镇社会保障体系，因为他们已是城镇居民了。但如何作到这一点，要有个过程。
课题组：能不能这样设想，这些人口如果他们放弃了原有的承包地，就可以享受城镇的低保；然后他们承包地变更为国有，由地方政府加以统一地调度和运营。基本原则是只能吃一头，不能两头吃。
市建设局：这是个全新的问题，也是个很关键、很复杂的问题，它直接联系到推进城市化进程、增加城市用地、减少农民和农业规模经营等重大问题，应该认真地予以研究。
柯堤整理
