参天水利资源工程研考会《工作通报》No.2005-34            2005年7月8日
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新兖镇：城中村是可以改造好的

 — 山东调研访谈纪要之十一

    编者按：2005年5月16日上午九点，课题组邓英淘、薛玉炜在兖州市与新兖镇座谈，新兖镇副镇长徐振文、党委委员丁峰、兖州市建设局副局长马敬宏、田绪明等同志参加。为方便起见，下文不再具体注明发言人，简称“新兖镇”。本文根据录音和笔记整理，未经本人审阅，错误遗漏之处由编者负责。

    新兖镇：咱们现在所在地称为九洲方圆小区，是兖州市的一个新区，面积960亩，规划的建筑面积72万平方米，是由清华大学规划设计的，通过招拍挂的方式进行建设。小区内包含了一个村庄，即通常所说的“城中村”，大家都知道，在城市不断扩大的过程中，“城中村”的改造是一个老大难问题。我们通过规划先行，保障村民的合法利益，深入细致地做政治思想工作，摸底、调研，依法行政，使得绝大多数村民由不理解到理解、到支持，经过两年左右的时间，把村庄拆迁完毕，较好地解决了“城中村”的问题。现在，95％的村民都感到满意，买房的积极性很高。
原旧村村庄占地460亩，现在拆迁后的回迁居住用地140亩，仅为原面积的三分之一还不到。对于拆迁的住房和回迁的新房的价格差额，我们采取了公开评估的办法来解决。

    课题组：对于原村民的旧房是怎么评估的？

    新兖镇：由于旧房面积大小不等，通常的中等评估是每户16万元，回迁的新房平均一个单元为12万元，小一点的仅有十多万元。这样村民回迁入新居，平均说来，每户可得四万元的补差；也有村民多要一套住房的，那他就要再拿出八万元，这样的户很少；因为绝大多数老百姓还没富到这种程度。原村民只要提出多购住房的要求，我们都会满足其要求的；因为新房的价格是市场的价格，对外销售也是这个价格。

    课题组：这个村的居民原来务农的比例是多大？

    新兖镇：在拆迁之前，村里务农的比例大约只有20％，80％左右的人都是务工或从事三产等工作。

    课题组：这些务工、搞三产的人有多少是在外地？

    新兖镇：很少，多数人还是在市区里或在市区附近的乡镇务工。

    课题组：新房的面积有多大？

    新兖镇：基本上是两种规格，一种是118平米，一种是98平米，三口之家平均每人30~40平方米。这样回迁的村民得到了一套住房之后，还可得到五至六万元的现金补偿，绝大多数人都很满意。

    课题组：这一带商品房的平均价格是多少？公用设施的配套如何？

    新兖镇：大约在1000元/平米，水电气热的配套都包含在内。从我们的经验来看，与旧城改造相比，改造城中旧村能节约出三分之二以上的土地，而且拆迁、建设的进度快。

    课题组：旧村拆迁改造成城市小区之后，这里原有的农田没有了，那20％原来务农的村民如何就业？

    新兖镇：这里变成城市的新区之后，建了很多新的居民楼、绿地和公用设施，物业管理就可安排相当一部分原来村里务农的人就业，还有一些新的三产又可吸收一部分人就业。因此，我们这里基本不存在失地村民的失业问题。另外，城中村的人均耕地原本都不多，平均不到一亩，而现在一亩农地的纯收入只有200多元，不算个什么事；即使有个别人一时找不到工作，通过与城市社保并轨的方式，不难解决这个问题。

    课题组：村民回迁新居后，要交物业管理费吗？

    新兖镇：原有的村民不交。原来农民打工是只要有活儿就干，现在可不一样了，我前些天到城里的劳务市场转了一圈，给钱少的工作，没人干，农民现在挑工作了，有一些企业招不到工人了。我们这里拆迁的进度这么快，矛盾又这么少，根本的一条就是考虑到村民的切身利益，并围绕着这一中心，耐心细致地做好相关的工作。

    课题组：有没有个别人就是不拆迁、不合作？对此，怎么办？

    新兖镇：这样的人永远都有，但永远也都是极少数，例如有的户想多要一套、甚至两套房，还不想掏钱买；对此，我们先要做到仁至义尽，如果他还是不合作，那我们只好依法办事了。

    课题组：对，应该这么办。

    附记：座谈之后，课题组实地查看了新建的居民楼，目前多数单元还未住上人，正在搞内装修；原有的村民都是在附近借宿来过渡。新的单元房设计得很合理，公用设施配套齐全；与大中城市的住房并无二致。s


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