中国社会科学院经济文化研究中心《调查研究通讯》No.2002-17                    2002年10月18日 

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住宅经济概观-市场前景与形态特征

柯 堤

    据世界银行对40多个国家住宅发展情况的研究成果显示，住宅的投资和建设随着人均GDP增长而出现逐步加快增长的趋势，尤以人均GDP1000美元前后时的增长快；世界各国的经验还表明：在人均住宅面积达到30至35平米之前，住宅房需求会保持旺盛的状态。
    从国民经济所处的发展阶段及近些年的实际情况看，我国住宅产业正在进入一个前所未有的快速发展时期。与此同时，我国还面临着一个加速城镇化进程的特殊问题。它将对我国住宅供求格局、市场前景和形态特征产生深刻的影响。本文将对这些问题作一初步探讨。

一、城镇市场前景的分析
    要对我国城镇住宅市场的前景给出一个量级上的稳健估算，首先要对我国未来城镇人口的变化动态及其特征有一个大体准确的把握。
    未来我国城镇人口的增长趋势
    2000年我国城镇人口总数约为4.59亿人[1]，所占比例为36.2％。假设到2050年，我国人口总数达到16亿人，城镇人口比例达到85％，则其总量约为13.6亿人（即设城镇人口比例每年增加1个百分点）。
    人口学的研究表明一对夫妇生育2.02个孩子是人口总量零增长的限界。由于近十几年以来我国城镇人口实行的是一对夫妇只准生一个孩子的政策，故可近似地假设现有的城镇人口总量在没有机械性迁入的条件下，将保持零增长的状况。如此，可以认为我国城镇人口的未来增长状况将几乎完全依赖于机械性迁入人口的增长，即其来源于农村人口向城市的转移。
    城镇人口由2000年的4.59亿人增长至2050年的13.6亿，净增9亿人，平均年增长规模约为1802万人，即在50年内，每年约有1800万农村人口迁入城镇。如以年均增长率来计算，约为年增2.2％，这是一个按指数形态增长的模式，与上述年平均等量增长的图景很不相同。例如，在后一种增长模式中，第一年迁入的人口约为1001万人，第50年迁入的人口约为2890万人，这为第一年迁入人口数量的3倍。不同的城镇人口增长模式对城镇住宅市场的年度规模变化影响极大，也是其市场波动或周期的主要成因之一。
    从实际的角度看，未来我国城镇人口增加的图景，也不会是纯粹指数式的增长图景；而可能是更近似于S型曲线的增长模式。但为了便于分析，而不失一般性，我们在下文中，主要以前两种模式为据来进行有关的推算。
    不过，为了进行比较，我们在下图中给出了三种增长模式的示意图，尽管三者的增长形态颇不相同，但有一点是相同的即三条曲线在50年内转移的总人口皆为9亿人。

图：三种转移模式

    图中，阶梯形曲线是年均等量转移模式，实线是指数转移模式，虚线是S型转移模式。由图中可直观地看出与指数模式历年转移的人口相比，等量模式前期比它高、后期比它低，而S型模式则是前低中高、后低。
住宅市场的前景特征
    根据前述城镇人口增长的状况，并假设在2050年我国人均GDP达到发达国家20世纪九十年代的水平[2]；则可进一步设定2050年我国城镇人口人均住房建筑面积为45平米[3]。在这些前提下，我们可做如下推算。
    对现在城镇人口（4.59亿人）的住房估算。目前城镇人均住房建筑面积约为20平米[4]，设其在50年内增至45平米，年均增加0.5平米，则每年建房总量为2.3亿平米，50年累计约为114.7亿平米。
    注意，实际过程可能是，在前三十年现有城镇人口（4.59亿人）人均住房建筑面积就达到了40平米以上[5]。因此，上述推算，只是为了便于估算城市住宅市场的平均年度规模，并不意味着实际过程也是如此。
    对新增城镇人口的住房估算，以每年等量增加1802万人，人均住房45平米（建筑面积，下同），则一年建房总量为8.1亿平米，50年累计为405.5亿平米。
    注意，在实际生活中，一般不可能发生当年迁入城市的所有人口在年内就达45平米指标。不过，上述方便的计算方法只会对市场峰值年份的变动有影响，而不会改变累计建房的总量。因为，今年少建了，明年就得多建。
    对全部城镇人口的住房估算。将上述两项合计，可知在未来50年里，我国城镇住宅建设总面积累计将达520.2亿平米，以每平米投资1200元（2000年价格）计，累计总投资将达到62.4万亿元，年度建成面积平均为10.4亿平米，年度住宅投资规模将达1.25万亿元（2000年价格）。
    10.4亿平米是一个什么概念呢？在1979年至2000年的21年里，我国城镇累计建成住宅80.3亿平米 [6]，年均为3.8亿平米。10.4亿平米相当于3.8亿平米的2.74倍。也就是说，今后五十年我国城镇住宅年度平均建成规模相当于前二十年的近3倍。2000年我国城镇住宅竣工面积约5.5亿平米 [7]，10.4亿平米相当于它的近2倍，翻了一番（另外，这个10.4亿平米，未包括每年需更新的面积，在未来50年里，这个更新面积的年均规模约在8亿平米。在后文中，我们将会对这个问题加以讨论）。
    以年均增长率来计算，在今后50年，我国城镇住房建成面积（未包括更新面积）的年增率约为4％[8]，保持总量（612亿平米）不变的年均更新面积约为8.2亿平米[9]，峰值年份的建成面积有可能达到18亿平米以上[10]，这相当于2000年的3.3倍。
由此可见，我国城镇住宅市场的前景是何等的可观。但在上述数据中有一项最重要的结构性信息应给予特别的重视。
    在我国未来50年的城镇住宅市场中，累计新建成的住房面积为520.2亿平米，其中405.5亿平米是为从农村迁入的人口和劳动力修建的，所占比例78％。也就是说，在未来的城镇住房市场中，需求的主体将是从农村迁入城市的人口和劳动力。
由此可见，城镇住宅市场的扩张速度， 在很大的程度上，依赖于城镇化的加速进程及其质量状况。

二、住宅对经济发展的带动力
    本节将对住宅经济对国民经济发展的影响略作分析，其范围不再限于城镇住宅市场。
    估算方法、数据与结果
    为了估算住宅经济对国民经济发展的贡献，我们采用下述公式进行计算：
    Gt=at-1Zt-1 +bt-1Ft
    其中，Gt为我国GDP第t年的年均实际增速，Zt 为第t年住房经济部分的实际年均增速，at-1为第t-1年住宅的消费与投资支出合计占同年GDP的比重，Ft为第t年国民经济中非住房经济部分的年均实际增速，bt-1为其在第t-1年占同年GDP的比重（实际上，这个公式是一个恒等式，其正确性请读者自行推导）。
    在下文中，我们以5.6％为我国未来50年间GDP的年均实际增速。根据通常的经验，这是一个不慢的增长速度[11]，将使我国GDP在未来五十年再翻近四番。
    现在我们对at-1和Zt进行估算。2000年我国人均居住消费比重约10％，比国际平均水平要低5到10个百分点[12]，同年我国住宅投资支出占全社会固定资产投资的比重约为11.50％[13]；同年全国的最终消费率和投资率分别为61.3％和36.2％，10％×61.3％+11.5％×36.2％=10.3％，即住宅的消费和投资占同年GDP的比重为10.3％。
    设2050年我国的最终消费率和投资率分别为70％和30％（净出口为零），并设住房的消费和投资分别占总消费和总投资的比重为22％和25％[14]，则不难得到住宅的消费与投资之和占同年GDP的比重为22.9％。由未来50年我国GDP年均实际增长率为5.6％的假设可知，2050年我国的GDP总额相当于2000年的15.3倍，即近乎翻4番。如以2000年的GDP为100个单位，则2050年我国的GDP为1525个单位；22.9％×1525=349，即2050年住房的消费和投资为349个单位，这相当于2000年的10.3个单位的33.9倍，由此可算出未来50年我国住房的消费和投资之和的年均实际增长率为7.3％。
    如此，在前述基本公式中的Gt=5.6％，at-1=10.3％ (t-1=2000年)，Zt=7.3％。由于这是一个递推公式，由此不难算出历年的GDP和住房的消费与投资的数值（2000年价格）。
    以（at-1zt）/Gt可算出第t年住房的消费与投资之增长对于同年国民经济增长的贡献份额，将这些贡献份额相加后除以50，便得到未来50年内住房的消费与投资之增长对于同期GDP增长的平均贡献份额 。下面， 我们直接给出计算结果[15]：

2001-2010	2011-2020	2021-2030	2031-2040	2041-2050
14.6％	17.1％	20％	23.5％	27.5％
2001-2050：    20.54％

    由上表不难看出，住房的消费与投资之增长对GDP增长的贡献份额逐步增加，在第一个10年为14.6％，第五个10年已扩大为27.5％；未来50年内平均贡献份额为20.54％，即在GDP5.6个百分点的年均增率中，有1.15个百分点来自于住房的消费与投资增长的贡献。
    上述计算只包括住房的消费与投资增长对GDP增长的直接贡献。据有关资料的分析，住宅建设每投入1亿元，可诱发相关产业1.93亿元至2.86亿元的产出，拉动系数为1：1.93至1：2.86[16]、[17]，这意味着住房的消费与投资增长对GDP增长的直接和间接贡献份额可达30％至40％左右[18]。
    住宅对产业的影响
    住宅的产业链特别长，它的生产流通和消费，直接对几百大类：几万个品种的产品提出需求，它与建材、冶金、化工、纺织、机械、仪表、公用事业、金融保险、家用电器、商业服务等近百个部门的经济活动密切联系。
住宅产业通过"后向联系"（拉动），即住宅产业做为需求市场，带动钢铁、建材、森工、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展；它通过"前向联系"（推动）,即通过住宅的开发和建设，直接推动建筑、装饰、通讯、电力等产业的发展；它还通过"旁侧联系"（扩散）影响到家用电器、厨房用俱、家俱、商贸、服务业的发展。（在前述数值计算中，未计及旁侧联系的影响；在这方面我们可以实例来感受一下这种影响：当住房变得宽敝和舒适时，户均彩电可由一台变成两台，空调可由户均一台变成室均一台；这显然会对家用电器的生产发生明显的带动作用）。
    根据国家统计局专家以投入产出模型所做的测算，在我国每100亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元（住宅的相应系数可能略小于此数），拉动（及推动）系数为1：2.86[19]，大大高于过去测算的1：1.95的水平。其中诱发建筑业产出90.76亿元；诱发制造业产出123.6亿元（其中包括：金属矿物制品业产出31.45亿元，金属冶炼及压延工业产出18.81亿元，化学工业产出14.98亿元，金属制品业产出 9.82亿元，机械工业产出8.79亿元，电器机械及器材制造业7.58亿元）；其他依次为：采矿业16.64亿元，商业11.16亿元，房地产业自身10.98亿元，电力煤气自来水供应业6.59亿元，货物运输及仓储业5.86亿元，社会服务业4.98亿元，饮食业1.57亿元，综合技术服务业1.18亿元，等等。
    下面我们再来看一个更具体的实例。据概略估计，在1995年至1996年仅城乡住宅建设每年需要消耗的钢材相当于全国钢材产量的40％，水泥产量的47％，玻璃产量的40％、木材产量的20％[20]。到2000年，我们估计住宅建设消耗钢材的比例不会有明显的变化。不妨设其仍为40％。2000年我国钢材生产量约为13146万吨，将其乘以40％，得数为5258万吨，即该年全国城乡住宅建设消耗钢材近0.53亿吨。
    2000城镇新建住宅5.48亿平米，设其全为钢筋混凝土结构；农村新建住房7.97亿平米，其中钢筋混凝土结构的住房新建面积约4.8平米[21]；城乡合计约10.3亿平米左右。在未来50年间，我国城乡新建住房面积年均可达21亿平米[22]，设其全为钢筋混凝土结构，则其面积相当于2000年10.3亿平米的2倍左右，以此乘以0.53亿吨，得数为1.06亿吨。这相当于2000年全国钢材产量的81％。也就是说，仅为满足全国今后住房建设的需要，我国钢材的年均生产量就要在2000年的水平上增产5000多万吨；如以40％的比例推算，未来50年我国钢材年均生产规模约2.7亿吨左右。
    这个实例说明，高水平、大规模的住宅建设对国民经济其他部门发展的影响有多大。另一方面，它还说明了，为什么我国人均钢材产量（约100公斤左右）仅相当于发达国家人均水平的1/5至1/10，但已出现了明显的"饱和或过剩"征象，其原因就在于住房的建设没有发展到相应水平和质量。这种因果关系可推广到我国目前很多其他的长线产品中去，如水泥、玻璃等。
住宅建设对就业的影响
    下面我们分三个层次分析住宅建设对就业的影响。
    先看住宅建设前的部门。它们包括钢铁、冶金、建筑设备、水泥、玻璃、建筑服务（科研、设计）。在这个层次里，主体是建材行业，一般而言，在住宅建设加速发展的阶段，建材行业的产值约占工业产值的4％到5％[23]，我们取5％这一比例来估计建材行业的就业情况。由前文的分析可知，我国今后五十年住宅建设的年均规模相当于2000年的2倍左右。2000年，我国第二产业的从业人员为16219万人[24]，其中工业为14116万人（当年工业增加值占第三产业的87％），以此乘以5％，得到建材行业的从业人员为706万人，其中74％是为住宅提供建材的[25]，人员数为522万人；以此乘以2得数1044万人。也就是说，今后50年，住宅建材部门可以多吸收500多万人的就业，年均总规模达到1000多万人。
    次看住宅建设中的部门。它们包括建筑预制件加工和建筑劳动，其中的就业主体是建筑劳动。2000年我国建筑业从业人员数为2741万人[26]，其中74％从事住宅建筑（同注[25]），人数为2028万人，以此乘以2，得数4056万人。也就是说，今后50年住宅建筑部门可以多吸收2000多万人的就业，其从业人员的年均总规模为4100万人左右。
再看住宅建设后的部门。它们包括住宅区设施及公共设施（如水、热、电、气等供应部门），住宅管理、住宅服务与住宅维护（含住宅装饰），住宅金融，住宅保险等部门。它们多数属于第三产业。
    为此，我们采用一种特殊的近似估算方法。2000年我国住宅（含居住）的消费和投资支出占GDP的10％左右（见前文），同年第三产业的就业人数为19566万人[27]，以其乘以10％得数为1957万人。到2050年，我国住宅（含居住）的消费和投资支出在GDP中所占比重约为20％，同年第三产业从业人员占总从业人员的比重可能达到66％，设同年从业人数占总人口的比重约为50％；如届时全国人口总量为16亿，则有16亿×50％×66％×20％=1.056亿。这意味着在住宅建设后部门中的从业人数将比2000年的水平增加8000万人左右。这个估计可能有些偏高，低估一些的话有可能达到比2000年的水平增加5000万至6000万人。
总之，在住宅建设的产前、产中和产后的部门中，今后多吸纳的就业人数可能达到8000万至1亿这个水平。

三、过渡时期的矛盾
    由上述分析可见，在今后五十年，住宅的建设与消费将会对我国经济和社会的发展产生巨大的影响。由于住宅产业具有高收入弹性（需求层面）、超长产业链条及高生产率上升率（供给层面）；固此，它完全可能成为我国今后经济发展的第一推动力。不过，要想使这种巨大的潜力变为坚固的现实，其首要的前提就是加快城镇化进程和提高城镇化质量。
对于住宅建设、消费和城镇化进程的关系，前文已有讨论。对于其与城镇化质量的关系，我们将在下文中略作探讨。
城乡住宅建设与消费的差别
    对此，我们着重考察2000年的状况。本年全国城乡新建住房约13.45亿平米[28]，其中农村新建房屋面积为7.97亿平米，所占比例为59.3％，城镇新建住宅面积为5.48亿平米，所占比例为40.7％。单从数量上说，前者高于后者。但从质量上看，则情况明显不同。目前全国城镇每平米住房的销售价格约在2000元左右，而农村每平米住宅的价值仅在200元左右，前者相当于后者的10倍左右，高出一个数量级。从住房投资的角度看，2000年城乡之比为72：28[29]，即城镇住宅建设已经是全国住宅建设的主体。我们估计，在2015年前后，从建房面积上看，城镇也将超过农村[30]。
    目前我国城乡住房单位价值的差别表现在很多方面，首先是建筑质量，如住房格局设计的新颖程度，建设中的投劳投物，所用各种新型建材的数量和品质；其次是住房建设后的服务水平和适住程度，如家居的装饰水平，水、电、气、暖、通讯的供应水平，垃圾和生活污水处理的可能和程度，商业和教育服务设施，等等；最后，地价的差别。
    因此，对于每个住房单位而言，我国目前城乡住宅建设及其对相关产业的影响力有着很大的差别。当然，乡村住宅质量并不注定要永远落后于城镇住宅。实际上，我们在前文所做的很多推导，都有一个隐含的假设，即一、二十年以后，我国乡村住宅的平均质量，将会与城镇住宅并驾齐驱。但就今后一、二十年而言，两者的差别还是明显的；这意味着在这一阶段里，相比于农村住房建设，在城市多建一个单位的住宅，其对住宅产业自身及相关产业和国民经济的影响力要比农村高出数倍。
就业和定居的分离及其影响
    目前的一般说法是：我国农村外出务工经商从业人员约有8000万左右，如果扣除在本乡、本镇务工经商的从业人员，大约还有6000万人左右[31]。他(她)们在城镇就业，居住通常在半年以上，在统计上已列入城镇常住人口的范畴。然而，这部分人春天离开农村、冬天返回农村，像候鸟一样作周期性地长距离迁移，即从定居和迁移的模式上看，又与其他的城镇常住人口很不相同。在世界范围内的农村城镇化进程中，从未出现过如此规模的"候鸟式"城镇人口，实乃中国特有的现象。在下文中，我们将对这种拟城镇人口与我国住宅建设的关系略作探讨。
    拟城镇人口基本上在异地城镇就业和非定居式地居住，他们在非居住方面的消费水平要比当地城镇人口低一截，在居住方面的消费水平更是要低一大截，大约只相当于当地城镇人口的1/5左右。例如，有研究表明，在北京和上海，农民工分别有32％和49％住在租赁的房屋中，还有一部分人住在厂区宿舍（通常5至6人一间，双层床-笔者注）；这种流动人口人均居住面积只有当地居民的1/3，而且所住房屋大多没有厨房和卫生间；其所付的房屋单位租金要高于当地城市居民[32]。
    我们可对拟城镇人口的经济行为模式做如下概括：外出打工时-苦干、省吃、简用、陋居、攒钱，返回农村时-盖房、婚育、添置大件。或者说，他（她）们的打工收入主要来自于异地城镇，而其消费支出、特别是居住消费支出主要花费在农村定居地。
大量拟城镇人口的存在和持续增长，虽然有利于我国城镇化比例的外延扩张，但在相当程度上降低了我国城镇化的水平和质量。而更重要的是，这种现象在我国住宅建设与消费的过程中，产生了一种三重的不经济。
    其一、 由前文可知，未来我国城镇住宅市场的需求主体是由农村迁入城镇的人口；而一平米住房中建在城市、还是建在农村，对于住宅产业自身及相关产业和国民经济的拉推动力要相差若干倍。因此，拟城镇人口的居住消费模式将减弱城镇住宅需求及住宅总需求的强度，从而弱化住宅建设与消费对国民经济增长的推拉动力，最终减缓国民经济的发展速度。
    其二、目前我国农村人均居住面积已达24.8平米，相当于城镇人均居住面积的2倍左右，农村人口拥有的住房总面积（使用面积）约200亿平米[33]，而至2050年这一数字将可能降到100亿平米左右[34]。因此，随着农村人口的大量正常转移（即不是取拟城镇人口形态的转移），我国农村住房建设保持在一定的更新水平即可，建设的重点是在更新的过程中提高住房质量、而非数量。这一更新水平在今后50年内约在年均2亿平米左右[35]；而近5年我国每年农村新建住房面积约在8亿平米左右[36]。以此估计，每年均有6亿平米属于近乎不必要的重复建设，它所对应的资金量约在1600亿元左右[37]，10年累计将近2万亿元。也就是说这笔资金本可用于城镇住宅建设-为农村迁入城镇的人口提供住房，但现在却被用于在农村建设那些即将被淘汰或闲置的住房。
    其三、为以自然村（原来的小队）为单位、居住极为分散的农村居民提供一定水平的公共服务和公用设施，（教育、商业和金融网点、水、电、气、热、通讯、垃圾和污水处理等），其单位投入成本将比城镇大得多。同时，随着日益增多的农村人口迁入城镇，这部分投入将有相当部分变成沉没成本。
    就目前以及今后情况看，就业和定居分离的迁移模式的成因，除了有城镇户籍制度等方面的限制因素外，日益重要的影响因素是相对于农村外出打工人口的收入而言，城镇房价过高，戏言之，所谓"米珠薪桂，居大不易"。也就是说，农村外出人口在城镇就得了业，但买不起房，定不了居[38]。于是，不得不退而求其次：在城镇打工挣钱，在农村盖房定居，即就业和定居相分离。
实际上，拟城镇人口形态的转移模式，不仅降低了城镇化的质量，而且也减缓了城镇化进程应有的速度。正是因为在城镇定居非常困难，所以进城的主要是农村人口中的劳动力，他（她）们不会把子女、更不会把老人带入城镇。反之，情况将是这样的：设每个劳动力带一个孩子和一个老人，则现有的拟城镇人口6000万人，就得乘上3倍，其数为1.8亿人。如此，我国目前城镇人口将在4.59亿的水平上迅即增加1.2亿人，达到5.8亿的水平，我国城镇化的比例随之增至45.8％（2000年实际为36.2％）；这就与当前国际的平均水平（约50％左右）比较接近了。
    由此观之，如果我们能在未来的10至20年内，消除就业和定居相分离的迁移模式的不良影响，或使拟城镇人口的形态正常化；我们不仅能加速城镇化进程的速度，提高城镇化的质量和水平，还能在经济社会发展过程中，获得多重的经济效益。
    当然，这将对现行的城镇户籍管理制度、城镇住宅的建设、供应（购买、租赁）、服务以及房价形成等机制提出重大的挑战。

四、结语
    现在我们把本文的主要结论概括如下：
    在未来50年，我国住宅产业将成为国民经济发展的第一支柱产业，其增长对国民经济（或GDP）增长的贡献份额将达到30％至40％（其中直接贡献份额 为20％，间接贡献份额约为10％至20％）。住宅建设的产前、产中和产后诸部门具有吸纳8000万到1亿劳动力就业的能力。
    在同期内，我国城镇住宅建设将成为全国住宅建设的主体，所占比重约在80％至90％；我国城镇住宅市场的需求主体是由农村迁入城镇的人口和劳动力，所占市场份额约为70％左右。
    要实现住宅建设对经济发展的巨大带动力，必须提高城镇化进程的速度、质量和水平；其中关键之处在于，应在未来一、二十年里，逐步改变农村外出打工人员就业和定居分离的迁移模式，使拟城镇人口的转移形态正常化。这意味着以往主要是农村劳动力进城的模式将会改变，而举家迁入城镇定居的模式将会逐步形成。

引文和注释

[1]《中国统计摘要（2002年）》，中国统计出版社，2002年5月。
[2]在2001年至2050年，如果我国经济能够保持5.5％至5.6％的年均增率，并设美国同期的年均经济增长率为3.5％；则至21世纪中叶，我国经济的总量（以购买力平价计算），将相当于同期美国的1.5倍以上，我国人均GDP水平为美国同期的35％，高于美国20世纪末的水平。
[3]中等收入国家人均住房20平米（建筑面积，下同），高收入国家人均45平米，2000年，我国城镇人均住房面积20.4平米。资料来源："我国房地产增长期将维持10年"金融时报，2002.4.24。
[4]：同[3]。
[5]1979年我国城镇人均住房建筑面积约为7.2平米，2000年底已达20.4平米（资料来源同[3]），年均增0.63平米；如以此外推至2030年，可知现有城镇人口届时人均住宅建筑面积可达40平米。
[6]：1979年我国城镇人口为1.84495亿人，人均住房建筑面积为7.2平米，总量为13.3亿平米，2000年我国城镇人口为4.59亿人，人均住房建筑面积为20.4平米，总量为93.6亿平米，比1979年净增80.3亿平米。
[7]《2001年中国统计年鉴》第333页。
[8]在2050年，13.6亿城镇人口人均住房面积达45平米，城镇住宅面积总量为612亿平米，比2000年的93.6亿平米，增长了5.54倍。
[9]612亿平米的城镇住宅，如以75年为其平均寿命，则每年的更新面积平均为8.16亿平米。"据日本对战后住宅的调查，平均寿命为64年，以中日两国建房材质推算，我国住宅寿命应为75年"（参见"建造21世纪的中国换代住宅"，孙克放，科技日报，2001.6.29）。
[10]每年平均建成10.4亿平米，加上年均更新8.2亿平米，两者之和为18.6亿平米。
[11]要在50年内到5.6％的年均增长速，可设第一个10年为年均增7％，第二、三、四、五个10年分别为6％、5.5％、5％和4.5％。
[12]：同[3]。
[13]统计的数字在20％左右，但其中有两项支出在居民消费中也做了计算；一项为农民建房支出。（参见[7]的第328、333、161、205页），一项为城镇个人建房支出（参见[7]第204、306页）；故在对住房的消费和投资进行合计时，应减去这两项，以避免重复计算。我们采用下述方法进行计算：2000年城乡新建住宅面积为13.45亿平米，从中减去农村新建面积7.97亿平米和城镇个人新建住宅面积2.17亿平米（参见[7]第333页），得数为3.31亿平米，将其乘以房地产开发竣工房屋造价1139元/平米，（参见[7]的第213页），得数为3770亿元。以此除以2000年全社会固定资产投资总额32917.7亿元，得数为11.5％。
[14]目前住房消费比重的国际平均水平为15％至20％（参见[3]），发达国家平均20％至25％；又及二战后英、德、法、日等国经济起飞时期，住宅投资占固定资产投资的比重为25％-30％（参见：刘子刚:"个人住房贷款-一个潜力巨大的市场"，金融时报，1992.2.6）。
[15]以递推公式对50年的数据进行计算，计算量较大，我们采用了一个快速算法，计算量只是递推算法的1/10，误差只有1％。其方法如下：在每个10年里，计算住房的增加值（消费与投资）净增数占同期GDP净增数的比重，这个比重与各年贡献份额的均值相差只有1％。
[16]：刘子刚："个人住房贷款-一个潜力巨大的市场"，金融时报，1992.2.6。
[17]孟晓苏："关于我国房地产业持续发展的几个问题"，2001.12月，未公开发表。该文提到;根据国家统计局的专家以投入产出模型测算，在中国每100亿元的房地产投资，可诱发国民经济各部门的产出286亿元，拉动系数为1:2.86，大大高于过去测算为1:1.95水平（笔者注：这种变化很可能是由于城镇住宅建设所占比重的提高所致。因为其拉动系数高于农村住宅建设）。
[18]如以1:2计算，住房建设每投入1亿元，可诱发相关产业2亿元的产出，其中1亿元的产出为住房建设的投入，这就是与住房直接贡献相对应的部分；另1亿元的产出便是与住房间接贡献相对应的部分。
[19]：同[17]。
[20]：转引自《工人日报》1997年4月24日："房地产业可带动52个产业发展"。
[21]：到2000年我国农村居民人均钢筋混凝土结构的住房面积约为6平米，比1995年增加约3平米（见[7]的第333页），年均增0.6平米，2000年农村人口约为8亿人，以此乘以0.6平米，得数为4.8亿平米。
[22]估算方法如下：我们以2025年城乡新建住房面积（含更新住住房面积，平均寿命以75年计）为未来50年内的每年均值数。如设2050年全国人口总数为16亿人，则50年内，我国人口年均增长率约为0.47％，2025年我国人口总量约为14.25亿人，届时城镇人口数为7.91亿人（因为2050年城镇人口数量为13.6亿人，50年内年均增长率为2.2％），农村人口数为6.34亿人。2025年城镇新增人口数为1703万人，当年需新建城镇住宅7.7亿平米（人平45平米），累计建成356亿平米，减去当年新建的7.7亿平米，得数348.3亿平米，以此除以75得数为4.6亿平米-即为2025年当年城镇住宅更新面积，二者之和为12.34亿平米。2025年农村人口数为6.34亿人，以人均30平米使用面积（皆为钢筋混凝土结构）计算，累计已建成190亿平米，比2000年的钢筋混凝土住房面积50亿平米（8.08亿人×6.15平米/人，参见[7]的第333页）净增140亿平米，25年间年均规模为5.6亿平米，（190-5.6）÷75=2.5亿平米（每年更新的平均规模），两者之和为8.1亿平米。则2050年城乡合计新建、更新住房面积总量为20.44亿平米。
[23]董寿昆著：《住宅经济比较研究》，中国金融出版社，1988年
[24]：同[1]。
[25]：同[7]，由其第160页可知，2000年房屋竣工建筑面积为181974.4万平米，其中住宅面积为134528.8万平米，所占比例为74％。
[26]：同[7]，第465页。
[27]：同[7]，第108页。
[29]：同[7]，第333页。
[29]：乡村为1847亿元（参见[7]的第205页），城镇个人建房投入为953亿元（参见[7]的第204页），其他部分为3770亿元（参见注[13]）。
[30]：由[22]可知，2025年城镇新建（含更新，下同）面积为12.34亿平米，农村为8.1亿平米。对于2050年的相应数据可做如下推算：当年新增城镇人口2890万人（按指数模式），每人45平米，当年新建面积为13亿平米，已建面积约600亿平米，除以75，得出当年更新面积为8亿平米，两者之和为21亿平米，这就是2050年城镇新建及更新住房的面积。2050年农村人口为2.4亿，住房总面积为108亿平米，因为比上年人口减少，故至多只有1亿多平米的更新住房面积。由此可见，到了下世纪的五十年代末，每年城镇住房建设面积将占到全国的90％以上。
[31]由《2001年中国统计年鉴》可知，1999年我国城镇人口为38892万人，比上年增长950万人；2000年我国城镇人口为45844万人，比上年剧增近7000万人，多增约6000万人。这种突变现象实际上是统计口径的变化所致，即在第五次人口普查中，对城镇常住人口中的人户分离现象进行了调整。如果我们认为这种人户分离的主体是农村外出务工经商人员，那么6000万人就是对其总量的一种近似估计。
[32]张照新，宋洪远："中国农村劳动力流动国际研讨会主要观点综述"，《中国农村观察》2002年第一期。
[33]参见[7]的第333页，第91页。
[34]参见注[30]。
[35]：2000年农村住房使用面积总量为200亿平米左右，以75年平均寿命计，每年更新水平为2.67亿平米；2050年农村人口为2.4亿人（所占比例为15％），以人均使用面积45平米计，其总量为108亿平米，除以75年，则当年更新水平为1.44亿平米，（1.44亿平米+2.67亿平米）/2=2.06亿平米。
[36]参见[7]的第333页。
[37]由[7]第205页可知，1996年至2000年均竣工房屋投资约2187亿元，2187×（6/8）= 1640（元）。
[38]根据直观的经验，目前农村外出打工人员的月工资约在600元至700元，取其中值为650元。假设夫妻俩人均能就业，则其户均月收入为1300元，年均为15600元，设一户四口人（两个孩子），如其住房面积达到目前城镇的人均水平，则4口之家居住总面积为80平米（建筑面积）；目前我国城镇住房每平米售价约为2000元左右，80×2000=160000（万元）。 相当于其户均年收入的10.3倍，明显高于1：3至1：6的限界。