中国社会科学院经济文化研究中心《调查研究通讯》No.2002-9
2002年6月10日
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周期论 政策论 创新论
孟晓苏
我国的房地产业已经持续四年供销两旺。房地产销售额四年中平均每年增长32%；房地产销售面积四年中平均每年增长27%，2001年商品住宅的个人购买率已经达到94%。由于消费增长带动了投资增长，房地产开发投资四年来平均每年增长17.4%，其中去年房地产投资增长率已达25.3%。同时应当注意到的是，去年房地产投资的绝对额已经超过当年销售额35%，在居民乔迁新居的喜人景象之下，产业发展也有隐忧。形势与任务要求我们"与时俱进"地去进行观念创新、政策创新、产品创新和服务创新。
下面我就房地产业持续发展的问题发表自己的意见，简名之--"周期论"、"政策论"、"创新论"：
一、周期论
在房地产业"供销两旺"已经持续四年的情况下，现在不少人普遍关心房地产业的好形势还能持续多少年，有这种"居安思危"的意识是很为必要的。在人们的众说纷纭中，有两种看法是不正确的：一种人盲目乐观，认为房地产业将持续高涨，市场将继续火爆若干年。如有的企业在开发投资上没有风险意识，实际上是依照这样一种看法在行事；也有的人过分悲观，如有的学者在不做充分分析的情况下就惊呼"房地产业的冬天来了"，预言北京2002年商品房要"大量积压"，甚至要用"炸楼"来解决问题。这些观点都缺乏理论的说服力。医生下药首先要对病人做出正确的诊断，而现在对于房地产业乱下诊断的"医生"太多。我在96年提出的"房地产周期"理论,经过近几年研究完善进一步推出,以利于对我国房地产业的发展规律和走势进行理性思维，做出正确判断。
1．外房地产的周期性波动
房地产业属典型的周期性行业，在世界各国都有其周期性发展的规律。一个可分为四个阶段：增长阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。国外境外房地产的周期波动，主要体现在房地产价格的波动上，反映其周期性变化的通常是房屋或地产价格的涨落。不同国家或地区房地产波动周期的时间长短是不同的，根据国外学者提供的数据，美国房地产的一个周期为18-20年，日本为10年左右，而香港则为7-8年。在这些周期性变化中，国外境外房地产周期多是增长期时间较短，而衰退期时间较长。掌握周期性发展的规律，对于社会各个方面意义很大：政府可以有效地进行"反周期"的经济调节，用以尽量延长经济增长期的时间，减缓周期性波动的幅度，在低谷期到来时尽量避免它对经济发展造成过大的损害；企业可以较为理性地把握投资与销售的时机，多数企业可以顺势而行，用以趋利避害，也有的人能从事"反周期"的经营运做，在低谷期进行房地产投机，利用价格的周期性波动获取利益。房地产业之所以是"高风险行业"，原因之一便是其市场变化不容易把握。不了解周期性波动的规律，盲目进行房地产投资往往是要付出代价的。
2．我国房地产周期频率与特点的研究
中国大陆房地产业是不是也有周期性波动的规律？我和一些人士对此进行了多年研究，回答是肯定的。由于中国大陆城市平均房价十几年来持续上升，因此房屋和地产价格指标无法使用。我选择用房地产销售额增长率、销售面积增长率和投资额增长率这三个指标，综合分析房地产业周期性波动，结果三个指标所显示的周期性波动相当一致。其中特别是销售面积增长率指标，去除了房价的变动因素，反映房屋需求市场的变化比较直接。分析结果证明，房地产在我国确实有着周期性发展规律，而且周期性波动比较清晰。
从有资料记载的1984年起，房地产业在中国大陆已经历了三个发展期和两个低落期：从1984年到1988年大约五年的时间为第一个发展期，1989年到1990年为低落期；从1991年到1995年大约五年的时间为第二个发展期，1996-1997年第二次跌入低落期；从1998年起进入了新的发展期。我国大陆房地产周期有三方面的特殊性：①中国大陆房地产多少年为一个周期？研究它的发展历史和前两个周期性波动的频率，可以看出都是五年发展、两年低落，即7-8年为一个周期。②中国大陆房地产业的衰退期、低谷期时间较短，而增长期、繁荣期时间较长，显示出一个以量的需求为主的国家，市场需求持续旺盛的特点。这明显不同于房地产总量过剩的国家和地区。③从房地产销售面积增长率与投资增长率波动的关系，可以发现大陆房地产销售面积的增减直接影响着投资增长的起落,市场销售的变化是房地产周期性波动的根本原因。
3．今后两年我国房地产发展走势
目前房地产业处于增长期已经四年，市场会不会出现下滑导致衰退？根据我国房地产周期性发展规律进行的理论推导，和对目前的市场容量和市场走势的分析，我做出的判断是：全国房地产业在这个发展期仍将保持两年左右的增长态势。过份乐观和过于悲观的认识都将是有害的或不必要的。持续增长的依据是：1、由于近几年是需求拉动增长而不是投资拉动增长，2、由于我国加入世贸组织对于房地产业发展是全面利好，3、由于国际经济减缓增长影响我国外贸出口，国家将继续采取扩大内需的政策，4、我国国民经济持续稳定发展的态势，这些都会造成房地产业在这个发展期内持续增长的时间会长一些；5、从房地产发展曲线上看增长比较平缓，说明城市土地管理和开发投资都已经比较理性化，不同于过去盲目发展的状况，理性发展有利于"拉长"目前的这个房地产增长期。
但是房地产周期性发展毕竟是规律。开发投资的理性化和政府宏观调控的"反周期"行为，都只能减缓波幅、延缓衰退、和减轻它对经济发展将造成的损害，并不能改变周期性发展规律本身。在市场经济条件下，资本向赢利较高的产业流动是必然的，现在房地产领域已经表现得很为明显。我国去年房地产投资绝对额6,245亿元，已经超过当年销售额4,626亿元的35%，房地产投资增长率已达25.3%，这即为今后两年销售额的增长提供了物质条件，又加大了投资风险。这种投资的增长是建立在良好市场预期的基础之上的，特别是新开工项目的增长，说明房地产业几年来的产出与收益状况已经引起人们的投资热情。这些新开工项目一年到两年时间内将进入销售，这期间还会有新的项目开工。但是问题在于是不是能保持和扩大市场需求。如果届时产出量过大而市场缺乏足够的容量，就会形成供过于求和销售困难，迫使房地产业进入调整期。这种情况是迟早要出现的。如果这期间出现一些特殊因素包括舆论因素扰乱了人们的购买心理，将会使房地产市场需求停滞或下降，低落期提前到来，对此应有清醒的认识。
4．了解我国房地产周期性发展规律的意义
了解和把握我国房地产周期性发展的规律，对于各个方面意义同样很大：政府可以更为理性地进行政策调节，在目前特别应当保护和培育住房需求市场，以尽量延长房地产增长期的时间，争取使它对国民经济的持续增长多发挥些作用；企业可以更为理性地把握项目选择、投资开发与产品销售的时机。一般来说，企业应当顺应周期性发展的大势，在发展初期果敢投资，在发展中期加快销售，在发展后期慎重行事，以趋利、避害；更高段位的企业经营是在低谷时期进入项目，在高涨期销售产品。低谷时期土地获得的成本一般较低，材料价格也较为低廉，如果销售时能赶上市场需求上扬，企业便能获取较大的利益。所有这些的关键在于能否认识与准确判断房地产周期性发展的规律。我在1997年预言房地产业近几年将会成为投资热点与消费热点，近两年主张在努力满足市场需求的同时，要注意防止房地产开发投资过量，依据的就是对于房地产周期性发展规律的认识。依据这一理论认识，可以预期在适当时候应当主张防止投资过量增长，但现在言之还嫌过早。现在我的建议是："政府努力扩大市场容量，企业稳定生产与销售；慎重对待新投资项目，保持产出略大于需求"。当然这一总体意见是对全国而言，由于房地产的地域性特点所决定，对房地产业的发展指导与政策指导更应防止"一刀切",对于不同城市的市场情况与投资状况进行具体的分析，从来都是十分重要的。
二、政策论
面对国际性经济衰退，我国要保持在国际经济发展中"一枝独秀"的现状，就有必要以扩大内需来促进经济的发展。特别是进一步鼓励城市居民购买房屋，在当前情况下是保持和扩大内需市场的最现实的政策选择。
目前居民对于住房的购买能力是不是已经到顶了呢？据计算1998年以来的四年当中，居民用于购买商品房大约支付了1万亿元，其中使用银行抵押贷款5,598亿元，另外居民在房改中购买公房支付也很大，但是同时城乡居民储蓄余额仍然在继续增长。居民人民币储蓄余额从1997年的4.6万亿元增长到2001年末的7.38万亿元，其中2001年增长9,500亿元，是历年以来储蓄余额增长最多的一年。此外还有居民手持现金1万多亿元，各种债券、股票上万亿元，居民国内外币储蓄811亿美元，加在一起已经超过10万亿元人民币。这也说明城市居民仍然有一定的支付能力，只要持续推进住房制度改革，积极培育内需市场，将居民的潜在购买力变为即期购买力，那么进一步扩大住房消费，使住房建设继续拉动国民经济增长，仍有很大的可能。
过去四年在政府主管部门的积极影响下，我国已经实行了若干促进住房消费、发展房地产业的政策，包括降息与加薪政策、推进房改政策、完善住房供应体系政策、发展住房金融政策、开放住房二级市场政策、减免税费政策，等等，经过实践证明这些政策都是成功的，并为今后住房政策的完善奠定了基础。今后几年一方面要加大政策力度，将已经发布的政策贯彻到底，另一方面要深化改革，进行政策的调整，进一步培育和扩大住房需求，开拓城市建设与房地产业发展的新的广阔市场。
我认为除了政府已经和即将采取的有关政策以外，扩大住房消费的政策还应包括以下几项：
1．努力落实公房出售后的私人物权，完成第一步住房制度改革。
要尽早解决公房出售中遗留的变相单位产权问题，落实私人房屋产权。如原产权单位优先购买权问题、房改房在依法转让中的补交土地出让金问题、和转让已购公房的收益上缴问题，在这些问题上应让利于民。以上这些问题在第一步房改中是难于立即解决的，因为过去的住房福利分配制度已经造成了许多不尽公平的现实，当时做出的有关规定有利于避免公房出售中不必要的阻力，推进住房制度改革，而现在解决这些问题的条件已经逐步具备。八十年代初期进行的农村改革，开始时也有"好田与赖田"、"近地与远地"之类的问题难于达到充分公平，因而做了一些平衡利益关系和稳定农民心理的规定，但经过一段时间的磨合之后，就及时地调整了规定，从而解决了农民依法拥有土地使用权的问题。农村改革的经验对于城市住房制度改革应是有借鉴价值的。
2．及时进行住房服务的货币化，解决居民"买得起房，交不起费"的问题。
过去的福利性住房分配制度，不仅包括了住房分配的福利化，而且住房服务也是福利性的。现在公房出售已经完成，而福利性的住房服务，包括房屋供暖、物业管理和公共维修基金等，还没有来得及进行改革。形成公房出售后单位要继续提供福利性的住房服务，成为已售公房的上市交易的一大障碍。另一方面，购买商品房的居民由于其收入中没有住房服务费的含量，房屋供暖和物业管理都要自己交钱，有的出现"买得起房，交不起费"的问题，也是一种不公平。现在住房服务从福利化变为货币化已经迫在眉睫，这可以称为"第二步房改"。这次改革将彻底割去住房福利化的尾巴，并且有力推进住房服务和物业管理的社会化。
3．稳定居民购买心理，避免人为地造成购买心理波动，特别是面对我国城市商品房价格长期稳中有升的事实，要避免居民对"房价要降"的不必要的担心。
房价走势。通观从1988年以来14年来的全国城市商品房平均价格的变动状况，涨幅高于10%的年份有9个，平均涨幅为年上涨12.7%，从来没有出现过下降的年景。近四年来全国城市商品房价格涨幅仅为1.3-5.8%，远远低于历史上的平均涨幅，总体上是合理的。现在中国城市的商品房平均价格为每平方米2,226元人民币，商品住房平均价格为每平方米2,092元人民币，沈阳为2666元人民币,并不是过高的水平。
所谓去年上半年几大城市商品房平均价格上涨过快,其实反映出的是供应结构性上的问题，是经济适用房建设少了。"商品房平均价格"是已经销售房屋价格的平均值，包括廉价的经济适用房和部分高价的商品房。廉价的经济适用房供应少了，商品房"平均价格"当然就高了，这其实是个计算上的问题，并非真的是在房价上出了什么事，却引来了好多份要求"房价降下来"的提案。实际上是"天下本无事"。
房价走势处于什么状态,对经济建设和人民生活最为有利？最近一期《经济学人》刊登的文章《房屋拯救了世界》（"The Houses That Saved the World"），称今年第一季度的统计显示，美国、欧洲、日本都出现了不同程度的经济增长，而造成这种增长的主要动力之一，就是房价的上扬，阻止了世界经济滑向进一步衰退；我国前几年房屋价格稳中有升，对于缓解通货紧缩的趋向也起到了积极作用；再从反面的例子看：香港地区近几年楼市价格大幅度下跌，造成所有买了房屋的家庭都遭受了损失，15万家庭甚至成为"负资产"，进而影响到人们购房置业的信心、影响到房地产业和相关产业、影响到股市和就业，几乎没有人从中得到好处，此中教训颇为深刻。民进党在台湾上台以来,岛内政冶动荡、资金外流,房价下跌了一半,经济与民生都受到损害。可见房价稳定或稳中有升对于经济发展与人民生活才是真正有利的。
如果房价"降下来",在我国并非有利于,而是有损于人民群众。现在我国城市居民中拥有自有房屋的家庭已经高达80%，住房已经成为绝大多数城市居民的个人家庭财产，甚至是不少城市居民私人财产的主要构成部分，而且个人购房率越来越高，房地产价格的稳定对于大多数居民家庭财产的保值增值很为重要。没有房产的人盼望房价低一些尚可以理解，而现在却是有房产的人呼吁要"房价降下来"。实际上他们是在"呼吁"让他们自己的家庭财产贬值。这种舆论常常出现在房屋二级市场没有发育的城市，反映出人们对于房屋的价值缺乏认识。各级政府要代表最广大人民群众的最大利益，就一定要引导人民群众珍视自己的财产安全，现在和将来都不要盼望自己和别人的房屋贬值，政府更不应当用政策和舆论去造成房屋贬值。
今后几年的房价走势如何？从历史状况看，十多年从来没有出现过下降的年景；从现实情况分析，目前市场需求旺盛是抬升房价的因素，而供应量不断增大是抑制房价过快上扬的因素，因此我认为我国城市商品房价格今后几年的总体走势将是基本稳定和稳中有升。这将是国家政治稳定、经济稳定、社会稳定的正常反映，是经济发展健康的表现。这对于房地产企业的开发与销售，对于居民购房居住或置业保值，都将是很为有利的。
近几年来呼吁要"房价降下来"的声音屡屡出现，虽然事后都被证明了其不正确，但在当时多少都搞乱了居民的消费预期，影响到人们的购房热情。如：在1996年它曾加大了房屋销售额下降的幅度，加速了房地产低落期的到来；在2001年下半年它又一度抑制了市场需求，造成房屋销售额逐季度下滑。我担心它会成为房地产下一个低落期的导火索，使得国家以住房消费来继续拉动国民经济增长的目标难于实现。因此目前正确地引导舆论，不要让那些似是而非的说法扰乱人心，已经成为保护居民的购房热情，使住房内需市场得以持续、健康发展的重要事宜。
4．进一步减少在住房消费方面的税费，促进居民购买房屋和促进搞活房屋二级市场。
今年之初宣布的降低购买房屋交易手续费和第8次降低银行存贷利息，对于鼓励居民购买房屋是有利的，但房屋交易手续费在购房各项税费中只是个很小的收费项目。真正对于居民购买房屋和促进搞活房屋二级市场作用大的是应当降低契税。契税税率北京为4%，契税在许多城市仍然高达3-4%，是个相当大的数目，应当下决心将其降下来，上海仅为1.5%。居民购买住房支出冲减个人所得税的政策，也应当在各个城市推行，上海已经连续几年实行这一政策，促进了住房销售，还有效吸引了一部分企业在上海扎根。
5．稳定土地供应，防止过高地价。
在防止土地协议出让中不规范行为的同时，要防止由于土地招标、拍卖可能造成的不合理地价，包括参与拍卖企业由于获得信息不完整而造成的过高地价。这种高地价进入成本，肯定会推升房价，影响到控制房屋价格不合理上涨的政府目标的实现。当政府要实现的经济与社会目标是多个而不是一个时，还是要兼顾多个目标。
要继续实行经济适用房政策，住房建设要面向中低收入者家庭，保持低价位房屋的供给量。几年的实践证明，经济适用房深受人民群众的欢迎，企业也乐于建设这种收益虽低、投资风险也低的产品。那种认为企业不愿意承担经济适用房的看法是不符合事实的。经济适用房建设的主要阻力来自于地方政府，主要原因是认为不收土地出让金影响了财政收入。要说服他们不要片面谋求"以地生财"，因为住房不仅有其商品性，还有其居住保障性。经济适用房建设不仅有利于实现政府的社会目标，而且对于促进本地相关产业的发展和居民消费的增长，带动国民经济的发展和财政税收的增加，都会起到积极的作用。
三、创新论
有了前几年的房地产业发展的基础，特别是住房制度改革的基础，在今后几年的产业发展中，已经有可能将发展房地产业与发展其它产业更好地结合起来，通过资源整合，优势互补，可以创造出许多新的消费产品和新的消费领域，产品创新和服务创新将有利于进一步扩大住房消费，和以住房建设继续带动相关产业的发展。
1、发展房地产业与发展旅游业相结合，可以在我国旅游城市推进以"分时度假"方式销售房屋。
去年我国国内旅游7.8亿人次，境外入境旅游8900万人次，旅游收入高达5000亿元，已经成为一个新的消费热点。由于我国目前还没有其他的旅游居住方式，所有过夜游客都只能入住旅馆、酒店，而在旅游业发育较为成熟的许多国家，由于旅游业发展与房地产业发展的结合，已形成了不少成熟的旅游用房销售方式，有效扩大了居民的住房消费。国外不少居民所拥有的"第二套住宅"，实际上不少是通过这些特殊的销售方式来购买和实现拥有的。
在这些新的销售方式与购买方式中，值得引进和推广的包括"会员酒店"、"产权酒店"等等，但对促进居民住房消费来说更重要、更有效的是引进"分时度假"这种在外国早已成熟和普及的销售与管理方式。
"分时度假"（Time Sharing）是旅游业人士翻译的词汇，其实按字面翻译是"时间分割"。它是在六十年代末为法国人发明，七、八十年代在美国得到发展，而于九十年代中期完善与成熟的。目前在世界上已经有60多家大型的分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权。分时度假业现已发展为成年营业额 65亿美元的全球性产业。我于九十年代中期在国外对此进行了考察研究，并最早将它介绍到我国。这以后几年来，若干企业试图将其付诸实施，但都应客观条件不成熟或主观条件不具备而没能实现。在我国房地产业与旅游业发展到今天，实行销售与服务创新的时机已经成熟，需要有一批懂得并有志于推进这一创新的企业合作与联合，并加之以适当的政策引导与支持，使之得以在我国实现。
"分时度假"是一套全新的销售理念与服务体系，它是用卖房屋使用时间的方式，将房屋按时间切割成可以供多户人家拥有的使用权或者产权，一般是按星期为单位分割，并将其出售给不同的购买者。这就形成了这样一种形式：若干购买者共同拥有一幢房屋，但每户居民又是按不同时间段单独拥有这幢房屋。60年代末由法国人创造的这种形式，开始就是由几户居民共同购买一幢房屋。以后不断发展完善，形成了以下这样几个主要特点与主要构成方式：
①一个住宅区或若干幢物业，按一年52个星期，向购买者出售其中51个星期的使用权（另一个星期用于房屋维护），每个购买者都能从销售公司按时间购买特定的房屋使用权，而不必自己联系其他四、五十户来联合购买。购买后他可以按时间来这幢房屋居住，行使其使用权。
②由于居住者的需要，其居住时间可以通过房屋管理机构，与其他居住者实行交换，而交换时间所住的房屋就不一定是原来购买的那套。这种交换就造成了所购买房屋与所使用房屋的分离，为更大范围内的交换创造了条件；
③由于居住者需要的进一步发展，逐步形成了跨住宅区、跨城市甚至跨国家的房屋使用交换，大批房地产开发企业纷纷加入分时度假公司，使他们用"时间分割"方式卖的房子可以拥有更大的使用价值和更好的卖点。
④由于它与旅游业的天然联系，形成了适应这种居住者需要的旅游服务和交通服务。正因如此，这种住宅区或酒店现在多数是建在旅游城市和主要旅游区域，而不是建在市中心的。也正是由于旅游是有旺季与淡季区分的，分时度假房屋的度假权也一般分为四个档次，旺季时间卖的贵，淡季时间卖的便宜。不同时间段之间的交换使用是有条件的。
⑤由于以时间分割的方式销售房屋的特殊服务需要，从一开始它就要求有饭店式的物业管理，现在已形成了适应这种需求的一整套物业管理与服务；如果购买者当年不去居住，可以委托物业管理公司统一安排出租，物业公司以租金收入替购买者交付银行的抵押贷款，扣除应缴的管理费用，或者返还给购买者。
⑥由于各分时度假小区多少都会有一定时间段的剩余，分时度假集团就把这些剩余的星期集中起来，采用卖会员卡的方式销售。买一张会员卡相当于买一个星期使用权，会员卡也按不同的时段，价值分为三种档次。但这种卖卡方式也出现了许多弊病，为此不少国家的管理部门设立了相应的法规对卖卡的条件予以限制，如要求卖卡公司向政府交纳风险保证金，或由监督部门查对卖卡数与房屋星期数是否相符，以保证购买者的利益不受损害；
⑦近年来一些"分时度假"公司又推出了"点数系统"（"Point System"），将购买者购买的房屋使用权分解为拥有多少"点"，行使房屋使用权以"点数"来计算，如住在较好房屋、旺季时间的使用"点数"就多些，反之就用的少些，有的还同航空公司签订协议，购买机票也可以使用"点数"，实现了居民度假服务的全程化。当然它是一种居民所购买的房屋使用权的新的演化形式，没有房屋就想直接"卖点数"是不可能的。
以上我简要介绍了"分时度假"这种房屋销售方式的主要特点，它对购买者、生产者与服务者的好处都是很明显的：
"分时度假"对于购买者来说好处很大：第一、价格相对便宜，能通过最大限度地分摊费用，以低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的费用，如果没有这种销售方式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋；第二、它是家庭旅游者的"家外之家"。分时度假房间内一应俱全的设施设备、具有家庭气氛的装饰与布局，可以让这些家庭旅游者在远离住所的度假地仍能享受到家的温暖，使他们有住在自己家里的良好心理感觉，比较适合于成我国富裕型和小康型家庭；第三、使用方式灵活。旅游者拥有一个分时度假时间段后，可以根据自己的需要通过服务公司交换时间使用，如果提供分时度假的公司是连锁的话，旅游者还可以交换到不同地方使用，获得最大的消费价值；第四、这种"第二套住宅"是居民家庭财产的一部分，其使用权（在有的国家是允许分割的产权）同房屋的产权一样长久，可以抵押或继承，也可以出售或转让。不少这种房屋很有增值潜力，使得拥有者从增值中获益。
"分时度假"对于房屋的分时销售者好处就更大：第一、它使得这些企业所建的房子容易销售，与购买完整房屋产权相比，分时度假能最大限度地利用分摊费用，获得了众多的既有休闲度假愿望，但又没有太强经济实力购买"第二套住宅"，而且不情愿住饭店的那部分家庭的需要，特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区，销售情况更加看好；第二、它很适合异地居民购买，可卖给其它城市居民乃至国外购房者，由此创造出了新的消费市场，有效扩大了市场容量；第三、它可以使得这种房屋卖出更高的价格，在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖25万美元的连体别墅，按时间分割以后的卖价一般要高达100万美元，购买者还不觉得贵。其中的原因很简单，平均一个星期时段的卖价才两万美元。按时间优劣区分，好的时段卖价3-4万美元，差的时段只卖1万美元，加上银行还可以对此实行抵押贷款，大部分居民都能承受得起；第四、"分时度假"的购买者的住房入住率比酒店要高，而且每年要交纳一定的管理费用，需要交换使用时还要交纳交换服务费用，成为企业的长期收益。由于不用交纳住房费，因此"分时度假"的使用者在其它消费方面比较"大方"，一般要高出20%。"分时度假"对于拉动物业管理、餐饮服务、旅游服务、安置人员就业，都起着良好的作用。国际上大的分时度假集团公司发展到现在，有不少已经不是自己建房，而转向销售型与管理型，其它企业只有加盟它们，才能有良好的信誉度和交换前景，而这些集团则靠管理和销售获取超额利润。如美国最大的分时度假公司RCI（Resort Condominium International），2000年的销售额为4亿美金，而其利润额高达1.9亿美金，是业绩良好的上市公司。
"分时度假"在我国还拥有着具有中国特色的巨大潜在市场，如在我国"会议需求"的市场很大，"分时度假"可以适应许多企业、事业单位和政府机关的需要，购买后用于一年一度的工作会议非常方便，还可以交换到不同的城市开会，而不必自建会议中心，或到处租房开会；"全民长假"、"康体休假"也很有市场潜力，如北京"九华山庄"全部为新加坡人"分时"购买，用于中医保健的"康体休假"；而且中国地域辽阔，名胜古迹、旅游景点众多，经济发展迅速，这些都使我国成为发展"分时度假"交换最适宜的国家。
许多外国公司都看中了中国是"分时度假"最大的潜在市场，因此有不少外国公司进入中国推销"分时度假"。但是由于它们不了解中国国情和不符合实际，有不少失败的教训。主要失败在这些公司在中国本来没有什么可卖的房屋，却直接来卖"会员卡",引发了不少诉讼。我再三告诫这些国外公司和有关国内公司，直接"卖卡"在中国是行不通的，有可能变为非法集资。
"分时度假"在全世界都已成气候，在中国也肯定能搞成，问题是谁能搞成和由谁牵头能搞成。以时间分隔来卖房屋，是房地产公司最有条件开展的业务；实现房屋使用的跨城市交换，是只有大企业集团或企业联盟才能承担的职能。我们中房集团将由二十几个旅游城市的中房公司发起，联合有条件进入的其它国内企业，并与国际上的大集团合作，成立中国最大的分时度假集团，适时地将这种经营方式在中国变为现实。欢迎大家来加盟这个集团，更欢迎大家购买"分时度假"的房屋。
2、发展房地产业与发展教育产业的结合，可以在大城市周边成规模地兴建"大学城"。
非义务教育收费制度的改革，启动了城乡居民对于子女教育的大量投入。此举有力地扩大了内需，使教育成为城乡居民的消费热点。与此同时，我国的房地产业已经持续四年供销两旺,对教育产业与其它产业的结合与共同发展开辟了广阔的前景。
以加入世界贸易组织为推动力，我国将进入城市化进程的加速时期。根据发达国家的成功经验，在这个时期将发展教育产业与推进城市化进程结合起来，成规模地兴建"大学城"，是有效利用城市基础设施投资、有效扩大民间投资，以发展教育产业带动发展房地产业、商贸旅游业与其它相关产业，一举多得的发展模式。建设"大学城"将有效地实现高校扩招，推进科教兴国战略，同时通过满足居民的教育消费来有效扩大内需；它可以使这些地方很快形成良好的居住社区，有效拉动民间投资，迅速形成高品质的小城市，推进我国的城市发展战略；它可以促进土地增值，使国家投入的基础设施投资很快收回，使国家或民间投入的建校投资得到良好的经济收益。
（1）高校扩招的主要困难在于校园太小
笔者有着曾在国内大学与国外大学学习的经历。当我于九十年代到美国印第安纳大学去做访问学者的时候，我发现所在的那个分校就是一座12万人口的城市，占地约30平方公里，其中有11万是学生和教师，另1万人是在服务行业就业的人员。这所大学共有六个分校，每个分校都是由几个不同的院系所组成，在校学生达到50万人。南加州大学则有十个分校，每个分校都是一座小城市。相比之下，我国大学普遍规模太小。如北京大学到现在才有3万学生的招生能力，另有教职员工1.4万人，教学能力远远没有发挥出来。规模太小主要由于是占地太少，北大校园才1100亩地，相当于一个高尔夫球场大，而人民大学占地仅区区800亩。全国各大高等院校普遍面临的最大困难是校园狭小，严重缺乏发展的空间。在这种大部分学校人均占地仅一个凉席大的高人口密度下，怎么能实现高校扩招？怎么能改善教师与学生的教学与生活环境？怎样去实现科教兴国战略？原来我们的不少"大"学，就其土地规模来说是"小"学！
（2）扩大学校空间现在并不缺乏资金
我国现在每年有900多万学生从高中或职高毕业，而100所重点大学和其它1700所大专院校的招生能力充其量只有268万人，还有680万考生没有学上。主要不是缺乏师资和资金，而是缺乏教室和床位。教育收费制度改革以后，启动了城乡居民对于子女教育的大量投入。据估算，供养一个大学生每年要支出1-2万元。对于这种教育服务，现在每年至少有200万落榜考生的家长在"持币待购"，却又无从"购买"。在市场经济条件下，本来应当是有需求就有供给，而在高等教育市场上出现的这种拿着钱买不到教育服务的情况，其实主要在于缺乏组织。只要组织合理，大量资金就会很快投到教育上，不仅将有效拉动内需，而且还将有效提高我国下一代国民的整体素质。
从经济学与社会学角度出发，我不赞同那种劝家长把孩子送进技术学校以便早早就业的做法。既然家长愿意花钱，孩子愿意深造，而社会一时又安排不了那么多人就业，让高中毕业生多些人多受几年教育有什么不好？让大学毕业生多些人能入读研究生有什么不好？难道就因为我们自己的因循、保守与懒惰，就把大批的优秀青年与大量的社会资金关闭在大学校园之外吗？
（3）以教育投资为基础，完全可以造就新的城市
让我再从城市发展战略的角度分析这个问题。由于城市化在我国的发展进程，每年都在扩大着原有城市的人口规模与用地规模，并且涌现出一批批中小城市。分析近年来我国新城市产生的动因，一种是在外向型经济的作用力下产生的，如深圳、浦东，其成本较高；一种是本地民间经济力量聚集而成的，如温州的龙港等上千个小城镇，但其素质较低。目前还有一种巨大的动因，就是人民群众一年上千亿元的教育投资，和另外几百亿元的教育投资愿望。在发达国家这种动因已经造就了数百个小城市，即"大学城"，在我国这种动因对于推动城市化发展的作用完全是正面的。以一个名牌大学的大型分校为动力而形成的新型城市，具有高文化、高素质的居民结构，加之很好的城市规划，很好的道路交通基础设施和商业服务业设施，没有工业污染和少有社会污染，这都将使它具有良好的居住环境与工作环境。它将极大地提高国土利用价值，提高土地产出，并且带动周边地区土地增值。由此可见，教育对于国家经济与社会发展的作用，不仅在于能造就高素质的人才，而且还有可能造就出高品质的新型城市，成为推进城市化发展的巨大推动力。
（4）、"大学城"不宜建在城区，也不是"大学下乡" 这种"大学城"应办在哪里呢？它不可能建在现有城市的建成区，也不应当建在城市近郊区。这些地方拆迁成本太高，很不经济，目前也难于找出较大面积的土地供教育使用。"大学城"应当建设在具有良好的道路交通设施，远离城市污染源，水资源丰富，供电充沛，地域广阔，原居住居民或旧有村落少的地方。从发达国家的经验看，一般都在距离大城区60-100公里，现代交通工业40分钟-1小时能抵达的地方。如：普林斯顿大学距纽约城乘快速列车1个小时，斯坦福大学距南三藩市开车40分钟，布鲁明顿（印第安纳分校）据印第安纳波利斯开车1个小时。普渡大学离芝加哥两个小时汽车路程。由于级差地价的作用，在这种地方建设大学城远比在城市近郊人口稠密地区要经济，便于起步与发展，土地增值的前景更大。中国旧有村镇基础设施条件很差，如建大学城依托原有村镇，不仅安置居民与村民要耗费大量资金，而且大量基础设施建设费用将被村民分享，还留下相当数量的低素质人口，演化为新城市中的"二元结构"。如果那样做，办"大学城"就会办成了"大学下乡"，那是谁都不会同意的。因此必须以"另起炉灶"的方式建设全新的大学城。
（5）建设"大学城"应主要靠教育系统的积极性
现在不少地方政府对于建设"大学城"具有很高的热情，如廊坊的"东方大学城"、南京的"仙林大学城"、北京密云的"大学园区"，珠海市也在积极拉大学进入。这种热情是值得赞许的，但由于教育系统的积极性和组织力量没有跟上，除了南京的"仙林大学城"具有较大的声势以外，其它都没有形成规模，难于利用名牌大学的名望和综合教学能力。建设大学城的主体应当是教育系统，是大学或同大学结合在一起的投资机构。
（6）发展"大学城"将使国家受益、教育受益、师生受益
目前大学缺乏兴建大学城的积极性，一是认为没有资金，二是由于怕"迁校"。关于办学资金问题已有广阔的市场来源，但启动这种"大学城"确实需要一笔建校资金。近几年国家已用国债投入城市基础设施建设4100亿元，西部大开发投入600亿元，如果将今后这些投资的一部分向"大学城"这种基础设施建设投入，其带动力、影响力会更大，回收能力会更强。组织民间投资也是不难的。
至于学校教师怕"迁校"的思想顾虑，多半是担心新校园的基础设施不完善、工作生活不方便，因为他们中不少人有过"大学下乡"和办"乡间分校"的痛苦经历。其实这种"大学城"完全不同于旧有概念上的"郊区分校"，其工作、生活条件要比他们目前的状况还要好得多，是高生活品质的新型城市。相信讲清以上思路，大部分教师肯定是会欢迎的，因为现在的教师中也有不少人有在国外"大学城"学习或工作的经历，即使是"迁校"，也不一定得不到教师们的支持。
历史上不少大学"给地不要"已成为今人的话柄,当年嫌远的地方己成为市中心。今天还会有人重复"给地不要"的教训,是建"大学城"的阻力。大学要走出保守,选址要"与时俱进"。应让教师们了解,一所大学有了几十平方公里的土地，高校扩招才有其现实性，学生才有可能住上公寓，教师才有可能住进别墅，汽车才有可能取代自行车成为教师与学生的代步工具，具有高文化素质的大学城居民才有可能真正享受到现代城市文明的成果。
这种"大学城"由于起步时土地价格低廉，为日后的土地增值留下很大的空间，往往为初始居民带来巨大的房屋升值潜力。硅谷媒体传颂着这样一段佳话：四十年前一个青年人以四千美元的价格在斯坦福大学校园区买下了一座住宅，前年这位老先生以四百万美元的价格卖出了这座旧宅与土地。我相信建设"大学城"将会给教师和学生带来比原先优越得多的学习与生活环境，并将使他们中的不少人从未来的土地与房产增值中获得巨大的利益。
3、发展房地产业与发展保险业、完善社会福利制度相结合。推行的"反向抵押贷款"的寿险服务
公房出售形成了居民的重要家庭财产，如果折成现金计算，有些家庭的财产规模还比较大。这意味着住房已经成为绝大多数城市居民的个人家庭财产，对于不少城市居民来说，住房已经成为其私人财产的主要构成部分。有的报纸据此称北京有多少"百万富翁"。可是不少被计为"百万富翁"的老年人，却抱怨"没有百万富翁的感觉"，因为每月可以支配的收入仍然仅有一两千元，生活仍很拮据。他们价值几十万、上百万的自住房产在现有制度与规定下不可能先行出售或出租赢利，因为这都会使他们自己无家可归。这套房产只能留待身后传诸子女，而子女往往已经有了自己的房屋，子女发愁的是如何年复一年地赡养父母。这些问题能不能综合解决？能不能让老年人价值几十万、上百万元的自住房产得以在有生之年逐渐变现？能不能使老年人具有自己安排晚年生活的支付能力，保持住在社会上和在子女面前的自尊与自信，同时又能在有生之年始终拥有着这套房屋呢？
在英法等欧洲国家已经有一个成熟的保险产品，即在老年居民中普遍推行的"房权抵押、终生支用"的寿险服务("Collateralized Annuity")。这种服务将已经拥有房屋产权的投保人的房屋产权抵押，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋价值"化整为零"，分摊到投保人的预期寿命年限中去，按年或按月将现金支付给投保人。它使得投保人（受益人）终生可以提前支用该房屋的销售款，直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。它在美国被称为"反向抵押贷款"（"Reverse Mortgage"），因为其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，或者像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房。它的出现促进了社会保障制度的成熟，同时使得保险公司拓展了服务领域，获得巨大的保险收益。
这一险种很为适合我国的国情，现在完全有条件引入并实施。由于我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人没有形成多少积蓄，退休后只能靠退休金生活，而国家与社会所能提供的退休金是很有限的；加之我国多年来寿险业务欠发达，想靠寿险来保障老年人的生活，并没有历史上的保险费投入作为基础，我们已难于找出更好的办法来保障老年人的生活。但是近几年实行的公房出售，却使得这些老年居民用较少的钱买下了较大价值的房产，有的人因此而"家产万贯"。这笔固定资产如果能用活，完全可以弥补前两项的历史缺憾，这几乎是目前在我国大部分老年居民中建立寿险保障的唯一出路。这种"反向抵押贷款"的保险项目一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。下面举例进行设计、分析：
（ 1）张部长今年60岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国人均寿命男性为69岁计算（地区差异尚未计入），投保人的寿命计算基数为9年。9年后房屋折损26万元，但房屋与土地增值预计也是26万元，因此相互抵消不计。保险公司扣除预支贴现利息25%（按年息6%计算），按75%计算给付额为108万元。再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，每年张部长可以得到12万元，每月可得到1万元。
（2）赵教授（女）今年62岁，住房面积150平方米，房屋九成新，位置离市区较远，但增值潜力较大。经评估房屋现价80万元。按人均寿命女性为74岁计算（地区差异尚未计入），投保人的寿命计算基数为12年。12年后房屋折损19万元，房屋与土地增值预计为24万元，因此计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息30%（按年息6%计算），按70%计算给付额为58万元。再将给付额分摊到投保人的计算基数12年中去，每年赵教授可以得到4.8万元，每月可得到4,000元。
可以想象，一个退休老年人每月可以得到几千元至上万元的保险给付金，而且终生源源不断，其生活将得到多么大的改善！应当说明，一旦投保人与寿险公司订立了有效合同并开始执行，那么不管投保人（受益人）的实际寿命为多长，保险公司一律要按月付款；同理，不管投保人（受益人）的实际寿命为多短，即使三、五年就亡故，一律应由保险公司收回房产，进行销售或拍卖。保险公司在收回房产时一般要再付一笔抚慰金。如果房屋实际增值较大，保险公司还可以将超过预期的增值部分按一定的比例返其家人。如果以同一处房产投保夫妻二人，保险公司应当扣除风险系数要增加，按月得到的给付额肯定要少一些。还应当说明的是，这种保险是投保人的个人行为，是由其本人完全自愿的。保险公司与投保人的权益均受到法律的保护。
这种保险对于投保老年居民的好处是明显的：1、它可以有效增加老年居民的收入水平和支付能力，使他们在人生收入的低谷期，可以开启业已形成的"房产金库"，将积蓄在房产上的巨大个人财富分期支用，以有效补偿老年生活；2、它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快地努力延长生命，而且活多久社会保障系统就会供养多久；3、它可以有效保持老年人所需要的体面、尊严，和子女与社会的长期尊重。因为经济上不必靠子女供养，甚至还可以继续给子女以补贴，"久病床前无孝子"的担心将不复存在；4、它保证了社会弱势群体的生活安定，也就有力地保障了社会的稳定；5、在我国实行遗产税收制度后，这一险种可以有效为投保居民依法避税，对于投保人及其家庭的意义将更加明显。
实行这一险种对于发展我国保险业的作用会很大：它可以使得保险机构的资产额迅速增加，由单纯的小额投保、大额赔付，变为一部分保险是大额抵押、分期给付，使保险产品多元化；它有利于我国保险公司适应国际化的需要，加快成为现代金融企业；由于我国多年来房屋价格持续上升，城市土地持续增值的趋势在相当长的时期内不会逆转，推行这一险种对于保险资产质量的改善肯定会有好处的。
实行"反向抵押贷款"保险服务的社会效应也很明显。它既有效提高了老年人的购买能力，也会深刻影响中年人，改变他们的观念和生活方式。多年来我国居民储蓄率过高而消费率较低，原因之一是老年保障制度不健全。在最具有购买能力的中年时期，人们出于对未来生计和病患问题的担心，却源源不断地把钱存入银行，原因之一是为了"防老"；而且谁都难以预计自己的寿命会有多长，总要留一笔钱才能使未来的生活有"保险系数"，这样省吃俭用地储蓄，结果往往把不少的钱留给了身后。全面推行"反向抵押贷款"的寿险服务，将使得人们为晚年生计问题而进行的储蓄不再成为必要。如果进行进一步的设计，老年人的医疗保障问题也有可能从中得到解决。这种"房权抵押、终生支用"寿险服务的建立，将彻底改善老年保障制度，使中年人完全可以解除对晚年生活的顾虑，放心地花钱消费，更可以大胆地购买"第二套住房"，因为产权住房可以成为一种"养老储蓄"。这样看来，这种面向老年人的保险服务，就不单是一项保险产品的设计，而是一项有重大社会意义的系统工程。它对于有效扩大居民消费，以扩大内需来拉动国民经济长期持续发展，必将会发挥重要的作用和产生积极的影响。
4、发展房地产业与发展信息产业相结合，加速建设"数字社区"。
通过产业间的合作解决"最后一公里"的接入问题。"数字社区"将带来巨大的终端财富。对住宅小区进行信息化改造、宽带入户后，可以通过增值服务，包括完善物业管理服务、扩大新闻娱乐服务、开展网络购物服务等来实现其价值，同时为实现国民经济信息化创造条件。这也有利于促进房地产业从传统产业向新型产业转变。
通过产业间的合作解决"最后一公里"的接入问题，为发展增值服务，促进国民经济信息化创造条件。
5、发展房地产业与发展银行对居民的金融服务相结合，加快居民个人信用的建立。
现在居民的家庭财产构成正在从过去单一的银行存款变为房屋资产与多种金融资产的结合，而以房屋产权或抵押贷款的房屋为基础，可以建立"业主信用"制度，使有房产的居民很快拥有信用，这样又可以有效增强居民购买其它消费品的支付能力。
以上仅举几例，可以看出发展房地产业与发展其它产业相结合，有着广阔的创新空间。它对于培育内需市场，持续扩大内需将起到一举多得的重要作用。还可以看出，房地产不仅是一个产业、一项生意，而且也是一门学问。房地产业在我国发展的时间还不长，国外有许多成熟的经验有待于引进和吸收，国内产业发展中有许多新事物、新问题有待于研究和解决。房地产"学院派"是天地广阔、大有作为的。
