住宅经济概观之三--有效供给创造需求

中国社会科学院经济文化研究中心《调查研究通讯》No.2003-17     2003年12月17日

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住宅经济概观之三--有效供给创造需求

柯堤

    进入九十年代以来，随着技术变革过程的加快，体制改革的变迁，以及传统产业的更新改造，使下岗和失业成为我国经济生活中最为尖锐而严重的问题。对此，我们称之为产业和就业的失衡；这种失衡是影响经济发展和社会稳定的主要制约因素之一。随着很多传统产业（如钢铁和纺织）不断精干主业和分离辅业，如不能形成大量吸收劳动力的替代产业，这种失衡有进一步加剧的趋势。
    要在新的条件下，重建新的平衡，必须对我国经济所处的新发展阶段有所认识。简言之，我们以往所处的发展阶段有以下特征：在消费方面，以农副产品和轻工产品为主；在投资方面，以建立完整的工业体系的内部供求循环为主。在今后的发展阶段里，上述两个特征发生了根本的变化，在消费方面，将以能源、重化工、高加工度化产品及其支撑的相关服务为主；在投资方面，要为满足能源、重化工、高加工度化消费资料及其相关服务的生产，提供生产资料。
    在这方面，美国二战后的经济发展历程提供了一个可资借鉴的说明。在二战后到七十年代末，美国的三大支柱产业是住宅、汽车和钢铁；其中住宅和汽车是那时的主要生活消费资料，而汽车和钢铁主要是服务于提供这种重化工消费资料的生产资料。这个全新的经济主导循环流程完全不同于其二战前的格局，它支撑了美国经济三、四十年的发展。今后我们所处的发展阶段，与这幅图景有着不少相似之处。
    也就是说，我们要在新的发展阶段重建新的产业和就业平衡，其核心是要形成一个新的经济主导循环流程，其消费和投资方面的特征已如上述。看清这一点，我们才能在当前经济运行中所呈现出的错综复杂的诸多矛盾中抓住主要的矛盾。而它与目前流行的周期性总需求或有效需求不足的说法，根本就不是一回事。换言之，只有建立起新的经济主导循环流程，才能从根本上解决扩大就业和所谓的扩大内需问题。
在重建我国新的经济主导循环流程，以达成新的就业和产业平衡的过程中，城市住宅产业及相关产业的建设和发展，居于核心地位，本文将对城市住宅市场的供求矛盾及有效供给创造需求的问题进行初步的探讨。

一、典型的启示
    本节将从一个典型案例--鹤岗的经验出发，通过对具体情况的分析，从中导出某些普适的结论[1]。
基本情况
    在"八五"期间（1991年至1995年），全国煤炭供给从紧张走向缓和，限产压库，煤价下滑，使得以原煤采掘为主导产业的鹤岗经济增长跌入了低谷，其原煤产量从原来的1300万吨降至1000万吨以下。当时鹤岗经济面临着三大难题：一是经济增长速度慢，五年中，GDP年均增速仅为3.7%，比全省低4.2个百分点，比全国低8.3个百分点。二是就业压力大，1995年，全市停产半停产企业235个，占全市企业总数的56%；下岗职工3.5万人，占职工总数的20%。三是城市功能差，生产和生活环境不断恶化，道路、公共设施等城市基础设施建设欠账多，进一步影响和制约着经济的发展。
    在这种非常困难的情况下，鹤岗市启动了以城市住宅建设为中心的"518"工程，即每年建50万平米的经济适用住房，修5条城市干道；建10万平米的康居工程，完成一项城市基础设施重点项目；建8万平米以上公益福利商业服务设施。从1996年初开始，经过五年的努力，鹤岗全面实现了上述目标，城市面目焕然一新，城市化进程明显加快；五年中，经济增长速度高达11%，不仅高于全省，也高于全国（8.3%），是其"八五"期的三倍左右。真可谓判若"俩人"。其中的奥秘何在，且看下面的分析。
    有效供给，就业与需求
    在"八五"期间，鹤岗市每年建四万平米左右的住房还有积压和闲置；这种现象按照目前流行的说法可被解释为有效需求不足，果如是乎？非也！
    在1996年至2000年，鹤岗每年建50至60万平米的住宅，销售率达到100%；5年间年均住房供给总量相当于1995年的15倍，"疲软"的需求一下子扩大了15倍，这是怎么一回事？
    在1995年，鹤岗城市住宅每平米价格约为1500元左右；1996年鹤岗政府一方面停止了福利分房，一方面对住宅供给价格的形成机制进行了调整，采取了全部减免24项收费，零地价、建筑成本加百分之几的利润，一口包死的作法，使新住宅供给价格每平米降到了600元左右。当年出售原有住房300多万平方米，回收资金3亿多元，全部投入再建新房约40万平米，1996年又新建住房60多万平米，销售率达到120%（即有一部份居民交了预购款，尚未拿到住房）。下面我们用供求曲线的图示对上述过程的机理做些分析。
    在图1中，D（95-96）是1995年至1996年的年度住宅需求曲线，由于需求曲线移动状况是收入的函数，而人均GDP在一年内变化不过百分之几，故需求曲线向右移动的效应可以忽略；即需求曲线在1995年至1996年实际上没有什么变化。S（95）与D（95-96）相交于价高量小之点（1500元，Q1）。在图中，P是住房价格，Q是住房的供应或需求的量（以平米计）；S（95）是1995年的住房供给曲线。

　


　
　
　
　
　
    到了1996年，需求曲线没有什么变化（原因已在上述），仍为D（95-96），但供给曲线发生了巨大的改变，它不仅向右平移，而且向下方旋转，这种改变是由上述住房供给价格形成机制的调整所致（注意：在经济学中，住房供给曲线是依据其成本曲线得出的，而后者在鹤岗是零地价，建筑成本加上百分之几的利润）。这样，住房供给曲线便由S（95）变为S（96-97），它与D（95）相交于价低量大之点（600元，Q2），Q2相当于Q1的10倍至20倍，按鹤岗人的话说，当时买房就和抢房似的，便宜呀！
    由上述可知，在1995年至1997年，需求曲线变化不大，如果硬要说它"疲软"的话，那么它在1966年至1997年的|"疲软"程度至多比1995年缓解了10%左右，这根本解释不了住房需求（购买）量所发生的1000%至2000%的巨变。因此，解释这种巨变的主导因素只能是供给面的改变。我们称之为有效供给增加；即有效供给不足才是鹤岗住宅市场供求矛盾的主要方面。这里所说的有效供给是指相应于一定收入水平的、质量及价格适中的供给。也就是说，在1996年以前，鹤岗城市住宅市场的主要问题不是有效需求不足，而是有效供给不足。在这几年间，该市住宅市场中起主要作用的是供给的成本价格效应，老百姓的话一针见血：便宜呀！
    不过事情到此仍没有结束。到2000年以后，鹤岗住宅的需求曲线从D（95-96）平移到D（2000）。这是因为住宅有效供给的大量增加，通过较高的区内产业关联度和较长的供给链，使全市众多产业相互推动，共同发展，由此增加了大量的就业岗位，致使全市收入总流量明显增加（较之1995年增加了约60%）。这样，便在就业一收入效应的作用下，使需求曲线向右移动，即在同样的价格水平上，总需求增强了。至此，我们便从经济机理上，理清了鹤岗城市住宅及其相关产业的有效供给、就业、收入与需求的关系。
    形成新的经济流程
    鹤岗城市住宅建设及与之配套的商业服务设施和公益福利设施（包括商业用房）的建设，大大推动了建筑、建材等行业的发展，增加了大量的就业岗位，这是有效供给增加之后的一个更为关键的变化，它是供给一就业一收入一需求一供给循环中的中心环节。例如，1995年鹤岗市共有18家建材产业，其中17家亏损；而自1996年以来，不仅原有18家建材企业家家盈利，还新发展了30家建材企业。现在，不仅原有的1.5万名建筑行业职工有了活干，而且还使原来的三万多名下岗职工（绝大部份是煤矿工人）实现了再就业；同时还新增了一万多城镇第三产业就业人员。
    换了新房就得装修，1996年全市装饰材料销售比上年增长40%；同时住房的更新还带动了家具、家庭用品、耐用消费品等的全面更新，按鹤岗人的话来说：换了新房后，除了老婆不换，其他全换。以1996年为例，鹤岗居民住房消费的投入比上年提高了2倍，住宅支出在全部消费支出中的比重达到13%（以往只有5%左右）。
    在这样的循环推动之下，全市20多个相关行业共同发展，从而在"九五"期间使全市GDP年均增速达到了11%，完全扭转了"八五"期间的颓势。由此，我们不难看到鹤岗市已经形成了一个新的经济流程。
    以往鹤岗经济流程的循环主要是靠原煤采掘来支撑的。这个旧的流程有两个主要特点：其一，原煤产量近90%外销，因此该市经济发展受外部市场影响过大。其二，原煤采掘行业对本地经济的产业关联度不高。相比之下，以城镇住宅和商业服务用房为核心的新经济流程，其前向联系的产业有建筑、建材等，后向联系的有装修装饰、城市基础设施（如供水、供热、供电等），旁侧联系的有城市服务业、商业等；而这些产业的产品多数为本地市场（如水泥、石灰、砖石的经济运输半径都不大）。也就是说新经济流程的特点正好与旧流程的特点相反：其一，内销为主：其二，对本地产业的关联度高。正是由于这些众多相互关联的，具有本地市场性质的行业之兴起，使鹤岗经济增加了4-5万个就业岗位（占市区就业人员的20%）。而这些有效就业的增长使该市经济的收入总流量增加（注意：总需求曲线的位置是收入的函数），于是新的流程便得以形成和循环流转起来。这就从物质构成上说明了其在"九五"期间得以高速发展的奥妙所在。
    1995年。鹤岗市居民储蓄为39亿元，2000年增到56亿元；同期财政收入由3亿多元增到5亿多元，建筑业产值对工业总产值之比由5%升到20%左右，在其加速增长的7.3个百分点中（11%-3.7%）,有70%来源于住宅及其相关产业加速增长所做的贡献。这些指标可做为鹤岗经济新流程形成和基本确立的标志。
过渡时期的地租分配
    鹤岗市政府在大规模启动城市住宅建设的初期（即1996年至1998年）全部减免了当时应有的24项收费，并对住房用地实行了零地价，这涉及到一个住房商品化过程中的地租显化溢价及其分配问题，如何处理这个问题，关系到住宅供给的有效程度。
    众所周知，我国城市住宅原先实行的是数量配给、福利分房的体制，住宅消费的收入不在工资收入之中。自1978年之后，各种消费品不断地商品化了；住宅商品化在近十年也不断加快，然而与住房配给相对应的收入货币化进程却明显落后于住房商品化进程。这是房价收入比居高不下这一矛盾的基本根源。不解决好这一问题，住房的有效供给就很难较快地增长，住宅对整个国民经济增长的潜在强拉动力也就无法实现。
    1995年鹤岗市的房价收入比高达14：1（以人均20平米建筑面积计算）；1996年以后这一比值降为6：1；显然前者明显超出了当时城市居民收入承受力，而这是"八五"期间每年建4万平米住房还闲置和积压的原因。
鹤岗市政府在房改初期的零地价政策，实际上是把住宅商品化过程中的地租显化溢价的一部分分配给了广大城市居民，以此弥补了房价和当时工资收入之间的巨大缺口，这就为过渡时期的住宅有效供给的高速增长扫除了一个根本性的障碍，并由此带动了全市经济的快速增长。
    初看起来，这似乎是地租的流失，其实不然。一来级差地租应为公有，其实质是应为全体公民所有，而非少数国人所有。就此而言，其房改惠及全体市民，故地租并末流入少数个人之手。二来，随着经济的快速增长，就业岗位大量增加，居民收入普遍增长，城市生产和生活环境不断改善；城市整体价值也随之增殖，级差地租还会产生新轮次的更大增值，这些都可以通过适当的税费科目回到政府之手，以再用之于全体居民（鹤岗市政府在1999年之后，恢复了十一项收费）。但若没有第一阶段的零地价政策，而后的地租溢价全都是画饼而已。
    总之，零地价政策，使鹤岗市在低收入阶段，大规模启动了城市住宅建设，为经济发展的转型赢得了一个大先机，使公平和效率相得盖彰，可谓一着棋动。全盘皆活。

二、一般的分析
    在前文的分析中，我们围绕着有效供给--就业--收入一需求一供给的价值及物质循环流程，讨论了鹤岗城市住宅市场巨变的经济机理，并从中得到一些结论。然而鹤岗是一个只有110万人（其中城市人口为70万）的地级小市，从这个特殊的案例导出的结论是否具有普遍性，例如，对于全国城镇住宅市场是否同样存在着有效供给不足的基本问题，尚有待说明。下面的讨论就要解决这个问题。
有效供给创造需求
    在对这个问题进行分析之前，我们先对与需求有关的几个概念稍加说明。一是需求的变化，二是需求曲线的移动。前者是指在收入水平一定的情况下（这时需求曲线的位置基本不变），需求量随价格的改变而变化。对于正常产品而言，需求曲线向右下方倾斜（参见图1中的D（95-96）），即某种商品的价格提高，对它的需求量就减少；反则反之。另一种是需求曲线的移动，这通常是收入的函数（参见图1中从D（95-96）到D（2000）的移动过程），即随着收入增加，需求曲线向右移动，反则反之。
    一种商品由于价格提高而使其需求量减少，这种状态与需求不足完全不是一回事。在严格的意义上说，在一个还处于增长的经济系统中，需求不足或需求约束通常具有以下三种可能的形态：其一，需求曲线向左移动（当GDP或收入增速≥0），其二，需求曲线位置不变（当GDP或收入增速＞0），其三，在一定时间里，相对于GDP或收入的提高速度而言，需求曲线向右移动的幅度没有达到应有的水平。
    由于目前各地对经济适用房的供应都存在着限制，以及普遍偏高的房价收入比（见后文），可以推断，在我国城镇住宅市场中，上述三种形态基本上是不存在的，因此，我们就得到如下结论：在我国目前的城镇住宅市场中，有效供给不足是供求矛盾的主要方面。
    2001年，我国城镇的房价收入比约为8.6：1，比6：1这一上限高出43%，如将目前房价形成机成机制中不合理的部份剔除出去，则上述房价收入比可降到5.2:1这一适当水平[2]；即房价收入比要在现行水平下浮40%左右。这将会产生什么效应呢？下面还是用供求曲线来做些分析。

    在图2中，以目前房价收入比为1，在这一条件下，当前的需求曲线为D（1），供给曲线为S（1），它们相交于价高量小之点（1，Q1）。然后由于房价收入比下浮了40%，则供给曲线右移到S（2）；于是S（2）与D（1）相交于价低量大之点（0.6,Q2）。这个过程的机理与鹤岗的情况是一样的，只不过在量上有所差别。
下面我们着重分析有效供给是怎么创造需求的。
    第一步：有效供给和需求量增加。由于在住房供给价格中删除了不合理的或低效率的部份，于是供给曲线右移到S（2）。如果把原来的供给理解为质中价高，那么现在的供给曲线就是质中价低（对于质次价高商品的需求量小，那是很自然的，不存在什么扩大需求的问题）。这样，就在原来的收入水平或需求曲线不变的情况下，使需求量明显增加。与此相适应，有效供给量相应增加。
    第二步：就业与收入增加。有效供给量要想增加。必须在该产业多吸收就业人员，更多地使用建材等，这就使本产业的收入总水平上升；另外，由于前向联系、后向联系和旁侧联系，住宅产业的供给和就业增加诱生对其它相关行业的需求增加，又导致其他行业的供给和就业增加。最后使总就业、总收入和人均收入都出现上升趋势。
第三步，有效需求增加。由于收入总水平、人均收入增加，使需求曲线右移至D（2），它与S（2）相交于价中、量更大之点（0.8，Q3）。由此，这还将导致供给量进一步增长，从而与新的需求相适应。
    以上就是有效供给一就业一收入一有效需求一供给流程循环扩张的机理，或说是有效供给创造需求的价值增值过程。在下文中，我们还要对其物质构成的循环扩张过程进行说明。
    建立新的主导循环
    在这方面鹤岗的经验也具有普遍性，当外推到全国时，特征会更加明显。现代城市住宅是一种典型的能源、重化工和高加工度化的消费品。城市住宅产业具有高收入弹性（需求层面）与超长的产业链条及高生产率上升率（供给层面）。它的生产、流通和消费，直接对几百大类、几万个品种的产品提出需求；它与建材、冶金、化工、纺织、机械、仪表、公用事业、金融保险、家用电器、商业服务等近百个部门的经济活动密切联系。
住宅产业通过"后向联系"（拉动），即住宅产业做为需求市场，带动钢铁，建材、森工、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展；它通过"前向联系"（推动），即通过住宅的开发和建设，直接推动建筑、装饰、通讯、电力等产业的发展；它还通过"旁侧联系"（扩散）影响到家用电器、厨房用具、商贸，服务业的发展。
    根据国家统计局以投入产出模型所做的测算，在我国每100亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的286亿元产出，拉动（及推动）系数为1：2.86。其中诱发建筑业产出90.76亿元；诱发制造业产出123.6亿元（其中包括：金属矿物制品业产出31.45亿元，金属冶炼及压延工业产出18.81亿元，化学工业产出14.98亿元，金属制品业产出9.82亿元，机械工业产出8.79亿元，电器机械及器材制造业产出7.85亿元）；其他依次为：采矿业16 .64亿元，商业11.16亿元，房地产业自身10.98亿元，电力煤气自来水供应6.59亿元，货物运输及仓储业5.86亿元，社会服务业4.98亿元，饮食业1.57亿元，综合技术服务业1.18亿元，等等[3].
    这些情况说明，高水平、大规模的城市住宅建设对国民经济其他部门发展的影响有多大。
    那么住宅建设对吸收就业的影响是怎样的呢？先看住宅建设前的部门。它们包括钢铁、冶金、建筑设备、水泥、玻璃、建筑服务（科研、设计）。在这个层次里，主体是建材行业。由文献[4]的分析可知，我国今后五十年住宅建设的年均规模相当于2000年的2倍左右（10亿平米），住宅建材部门可以多吸收500多万人的就业，年均总规模达到1000多万人。
    再看住宅建设中的部门。它们包括建筑预制件加工和建筑劳动，其中就业主体是建筑劳动。该部门在今后50年可多吸收2000多万人就业，其从业人员的年均总规模约为4100万人左右[5]。
    后看住宅建设后的部门。它们包括住宅区设施及公共设施（如水、热、电、气等供应部门），住宅管理、住宅服务与住宅维护（含住宅装修、装饰），住宅金融，住宅保险等部门。它们多数属于第三产业。据文献[6]的估计，在住宅建设后部门中的从业人数将比2000年的水平增加5000至6000万人。总之，在住宅建设的产前、产中和产后的部门中，今后多吸纳的就业人数可能达到8000万至1亿这个水平。
    总之，城镇住宅产业具有吸纳就业的巨大潜力，它完全可以成为我国今后经济增长的第一推动力。但是相对于收入而言的过高房价严重阻碍着住宅产业的发展和吸收就业的巨大潜能的实现。道理很明显，房价过高，大多数人就买不起房、租不起房；住宅产业建设规模的扩张就受到制约，其吸纳就业的效能将明显减弱；由此，收入水平的增速将受到限制，这又进一步限制了住宅产业的发展。这样，供给一就业一收入一需求一供给流程将陷入不良循环之中。反则，反之。
    合理的房价形成机制
    在鹤岗市，其住宅的供给价格形成机制是全部减免了当时的24项收费，并对住房实行了零地价、建筑成本加百分之几利润的作法。这在今天看来，似乎不具有普遍性。但实际上，它只不过是用了一种极端的形态表达了其所具有的一般性。它告诉我们：住房供给价格的主体就是建筑成本加百分之几的开发商利润；然后再加上少量的适当税费，这就构成了完全的住宅供给价格。
    在文献[7]中，我们对这个问题做过详细的分析。这里仅联系零地价来做些进一步的讨论。我国商品房价一般说来由以下四部份构成：毛地价，征地、拆迁和安置费，房屋建造成本，开发商利润和其他税费。
现在大多数城市采用的是毛地价，该项目包括土地出让金，大市政费和四源费。土地出让金是土地使用者为取得土地使用权而向国家支付的费用，即土地所有权收盖价格，它约占房价比例的8%。如以80平米住房，每平米2000元计，则这部份费用为12800元。实际上，土地出让金是70年的地租一次性地进入房价，这是极不合理的。如按年租的形式征收土地使用税及房屋不动产税的话，情况又当如何？
    8%÷70×160000=183元
    也就说住宅消费者（户均80平米建筑面积）仅须每年向国家上交约200元的土地使用税或房屋不动产税即可。
大市政费和四源费是城市为筹集基础设施和有关配套设施建设的资金，其中四源费用于兴建自来水、污水处理、煤气、供热这四项目服务设施；大市政费和四源费用约占房价的18%，以80平米住房，每平米2000元计，则这部分费用为28800元。实际上，大市政费和四源费从原则上说，不应进入房屋成本和房价。新的原则是谁受益、谁交费，受益多、交费多，不受益、不交费。例如，多用水、多交水费，其投入的折旧费用及利税应分摊在水费当中。又如城市道路建设投入应由道路使用者（如汽车、轿车）的交费来偿还。
    上述两笔费用共计41600元，占房价160000元的26%。而按照新的房价形成机制来看，住房消费者只须按年向国家缴纳约200元的税费即可，它只占41600元的0.48%，与零地价相差无几。换言之，零地价政策要比现行的毛地价政策合理得多。而且从它向新的合理房价形成机制过渡也非常容易，即只须在今后每年向住房消费者征收房价的0.1%至0.2%的税费即可。
    总之，在我国目前的发展阶段，对于像住宅这样的大众消费品，如想使其尽快发展起来，要务是尽可能地在经济的范围里降低其门槛（零地价和年租制度大幅度降低了住房消费门槛），使大多数人能住得进来，消费得起。如此，城镇住宅产业及其相关服务业吸纳就业的巨大潜能才能得以充分释放，就业总水平、人均收入才能持续增长，税基和税源也就不断产生和扩大；城市就会变成不断增值的财富源泉，而这正是成功地运营城市的关键所在。

    三、结语
    现在我们把本文的主要结论概括如下：在我国城镇住宅市场供求矛盾中，有效供给不足是矛盾的主要方面，因而增加有效供给是创造需求的关键；在加快城镇化进程的大背景下，城镇住宅及其相关产业是我国经济新的主导循环流程的核心，也是在新的发展阶段重建就业和产业平衡的关键所在，城市住宅及其相关产业将是我国今后经济增长的主要动源；在过渡时期里，建立合理的房价形成机制是大幅度增加住宅有效供给的有力手段。

引文和注释

[1]：柯堤："鹤岗经验的普适性"，《调查研究通讯》NO.2002-1,中国社科院经济文化研究中心编印。
[2]：柯堤："住宅经济概观之二--房价水平及其形成机制"，《调查研究通讯》NO.2003-2, 出处同上。
[3]：柯堤："住宅经济概观--市场前景与形态特征"，《调查研究通讯》NO.2003-17,出处同上。
[4]：同[3]
[5]：同[3]
[6]：同[3]
[7]：同[2]