中国社会科学院经济文化研究中心《调查研究通讯》No.2003-2
2003年1月3日
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住宅经济概观之二---房价水平及其形成机制
柯 堤
我们在文献[1]中，曾得出下述结论：在未来50年，我国住宅产业将成为国民经济发展的第一支柱产业，其增长对GDP增长的贡献份额将达到30％至40％（其中直接贡献份额约为20％，间接贡献份额约10％至20％ ）；住宅建设的产前，产中和产后诸部门具有吸纳0.8亿至1亿劳动力就业的能力。在同期内，我国城镇住宅建设将成为全国住宅建设的主体，所占比重约在80％至90％；我国城镇住宅市场的需求主体是由农村迁入城镇的人口和劳动力，所占市场份额约为70％左右。不过，要实现住宅建设对我国经济发展的巨大带动力，有两个前提：一是必须提高城镇化进程的速度，质量和水平，这在上述文献中已做过讨论；二是相对于居民收入而言，房价水平必须适当，为此，必须建立一个良性的房价形成机制，这就是本文的主题。
一、收入房价比的合理范围
衡量商品住宅价格水平的高低主要看居民的收入水平，用后者来衡量前者的最通常做法是看平均每套住宅的价格与户均家庭年收入之比。在这方面，国际上有一些通行的标准。一般标准的含义及实例据世界银行对一些国家考察后得出的结论，一套住宅的合理价格应保持在一般居民家庭年收入的3至6倍的水平，若高于6倍的水平，居民就难以承受。下面我们先以6倍这个上限做些分析。在发达国家，家庭收入用于住宅开支的比例通常在20％；如以6倍这一比率计算，则一户家庭将要用30年的时间才能买下相应的一套住（未计入分期付款的利息支出）。如果计入分期付款购房的利息支出，则在30年的时间里，这户家庭用于住房开支的比例将要超过上述20％这一比率。以首付20％、年利率5％和30年期限计算，通过个人住宅贷款月均还款额速算表可知，在30年的时间里，该家庭用于住房开支的比例将在35％以上。若以首付30％，年利率4％和20年期限计算，则在20年的时间里，该家庭用于住房开支的比率也将在30％左右。由此，我们也就不难理解下述现象：在西方发达国家，一个人从开始工作时就分期付款买房，直至将近退休前后，那栋房子才能真正归自己所有。在绝大数市场经济的国家或地区中，房价收入比通常在2至6之间变动。联合国人居中心提供的按地区划分的这种比值为：撒哈拉以南非洲1.04、东亚4.15、拉丁美洲和加勒比海3.06、欧洲、中东和北非5.03，工业化国家4.07。具体国家的情况是：美国2.8，加拿大4.8，英国3.8，澳大利亚4，巴西为5.6。日本在1987年至1993年这段时期，首都圈一套建设面积约70平米的普通住宅超过了工薪层家庭收入的5.8倍，东京的中产阶级便普遍买不起住房了；所以其政府当时的调控目标是将这个倍数降至5[2]。由此可见，6倍这一比值确实是一个偏高的上限。联合国人居中心1996年出版的世界人居报告，通过对50多个城市的调查（这些城市几乎全是各国的首都），认为：一套住房在居民户均年收入的2至3倍时是比较合理的；到5倍时，就说明市场有问题了，因为这时大多数人都买不起房子了[3]。中国房价水平过高及其后果目前我国的商品房价格大致分为三个类型：在中小城市，房价多在1000元/平米左右；在35个大中城市，房价一般在2000元/平米左右；而在深圳、上海、广州和北京，都是4000元/平米以上（皆为均价），其中北京最高，2001年6月的统计显示，平均每平米售价为4771元[4]。因此，对于有些中小城市和县级市，房价不算贵；而对于中等以上城市，特别是对于大城市和特大城市，其商品房价格相对人们的收入来讲，就显得太高了。例如，2001年北京城镇居民的房价收入比高达11（一套建筑面积80平米的住宅）[5]。2001年全国商品房住宅的平均销售价格约为2200元/平米左右，同年全国城镇居民人均可支配收入为6860元[6]。如以三口之家计算，则户均年收入约为20580元；如一套住宅建筑面积为80平米，则其价格为176000元，房价收入比为8.56。这相当于6的1.43倍，相当于5的1.71倍，相当于4的2.14倍，明显高于前述所有国家和地区的比值水平。这说明我国城镇房价总水平相对于大多数城镇居民的收入而言，确实过高了。这应该说是一个不争的事实。在中国现有的4.5亿城镇人口中，还有6000万的拟城镇人口，即在异地城镇务工的农村劳动力；其房价收入比更高达10.3，那就更别想买房了。而在今后五十年里，可以认为我国城镇人口的增长将几乎完全依赖于这种机械性迁入人口的增长，即其来源于农村人口向城市转移，其规模高达9亿人，相当于现在城镇人口的2倍[7]。在这种背景下，城镇房价居高不下的状态将会对住宅产业和经济发展产生什么影响呢？简而言之，那就是降低住宅产业的增长速度，进而降低国民经济的增长速度。粗略地说，以40％的贡献份额计算，住宅产业增速每降低2.5个百分点，将使GDP的增长率下降1个百分点。那么本文开篇时所描述的前景将无法实现。其逻辑和机理是：相对于收入而言，房价过高，抑制了住宅需求，将使得多数人买不起或租不起相应的住房，或者只能买、租小旧房；于是住宅产业的市场难以加速扩张，其增速只能放缓（供给受到抑制）；这对住宅产业所能带动的几十个产业的市场和增长将发生倍乘性的相对紧缩效应，与此同时，由住宅产业吸纳就业的规模也无法达到应有的水平，相关产业的就业扩张也受到不利影响；最后收入与支出总水平的增长也将受到抑制。这是一幅不良循环的图景。反之，在原有的收入水平上，降低房价，将刺激住宅需求扩张，随之导致住宅供给扩张，然后是就业总水平不断提高，最后是收支总水平加速上升，刺激住宅需求与供给进一步扩张。这是一幅良性循环的图景。2001年，我国城镇新建住宅面积约5.1亿平米，在今后五十年里，我国城镇住宅建设的年均规模有可能达到15亿平米[8]，峰值年份可能达到20亿平米
的规模。由此可见住宅市场扩容的前景有多么广阔；而其前提之一，就是房价收入比要降到一个合理的范围之内。
二、房价结构及其形成机制
在上文中，我们已经看到我国城镇房价收入比明显高于许多国家和地区的水平，其原因何在？在由福利分房体制向商品房过渡的阶段中，降了其他因素之外，更为根本的一个问题就是现行的房价形成机制不合理。当前状况及其问题我国商品房价一般说来由以下四部份构成：毛地价，征地、拆迁和安置费，房屋建造成本，开发商利润和其他税费，下面分别予以描述。现在，大多数城市采用的是毛地价，该项目包括土地出让金，大市政费和四源费。土地出让金是土地使用者为取得土地使用权而向国家支付的费用，即土地所有权收益价格，它约占房价比例的8％[9]。大市政费和四源费是城市为筹集基础设施和有关配套设施建设的资金，其中四源费用于兴建自来水、污水处理、煤气、供热这四项服务设施；大市政费和四源费用约占房价的18％[10]。房地产开发商在申请一宗建设用地时都要代征一定数量的市政设施用地。这些代征用地的征地补偿费、拆迁及安置费均记入开发商的成本，从而加大了房 屋成本，另外，由于拆迁安置标准较高，其费用支出一直居高不下。现在一般认为征地、 拆迁和安置费用约占房价的14％左右[11]。房屋建造成本，包括勘探设计，前期工程费及建筑、安装成本，在多数城市约占房价总额的33％[12]。房屋建设成本是块比较"死"的支出，由于建材及劳动力价格的刚性，没有太大的下降余地。调查资料显示，大多数房地产开发商的销售毛利约占房价的15％至20％[13]，取其中值为18％；这一利润水平明显高于我国一般工商企业，国外同行的水平约为8％左右。其它税费约占房价的9％。由上述房价 结构可做如下分析：土地出让金实际上是70年的地租一次性的进入了房价，这是极不合理的。可考虑从中去掉7个百分点，今后可向住房使用者以房价的1％按年征收土地使用税及房屋不动产税。大市政费和四源费从原则上说，不应该进入房屋成本和房价。新的原则是谁受益、谁交费，受益多、交费多，不受益、不交费。例如多用水、多交水费，其投入的折旧费用及利税应分摊在水费中。又如城市道路建设投入应由道路使用者（如汽车、轿车）交费。这样，又可从房价中去掉18％。在征地、拆迁及安置费中，这部份成本也不应该完全由开发商投入。其中一部份是政府在城市规划、城市改造等方面应该付出的代价，如开发商代征的一定数量的市政设施用地，应由政府给予一定的补偿（表现为财政支出）；另外，可适当控制拆迁及安置标准。这样在征地、拆迁安置费用方面，可去掉4至5个百分点。对于房地产开发商的过高利润水平，应采取一定的措施，将其调整至8％左右的水平。总之，由上述分析可见，目前我国房价高的根本原因是：把租、税、费、价等不同产权主体、不同周转期的东西混合一次性交易流通[14]。如果将其分立、分流、则可使我国房价水平下浮40％左右。如此，我国目前城镇的房价收入比就可由8.56降至5左右。新的机制与主要措施新的房价形成机制是将现行房价构成中混杂在一起的税，费、租、利、价等因素分离、分立、分流，使其各归其位、各得其所。概括地说，主要有以下几个方面。一是保留下来的成份：主要有房屋建造成本、应有的相关税费（如印花税、流转税等）、适当的开发商利润。对于开发商的超额利润，可通过规范的住房建设和开发的招投标制度来控制和调节。二是将土地出让金（即土地所有权收益价格）从现行房价中分离出来，改成以一定比例（如按房价的1％左右）对住房使用者或所有者按年征收土地使用税和房屋不动产税。如以年率1％计算，在未来50年，可累计征收几十万亿元（2001年价格）；到2050年，当年这笔税收就可达上万亿元[15]。因此在一定时期之后，这笔新的岁入用来补偿相关的征地、拆迁和安置费用岁出，应该是根本没有问题的。三是将大市政费和四源费等由现行房价中分离出来。从原则上说；它们的收支流程应该是这样的：其扩大再生产的投入应由财政上支出（其中有相当一部分来自于公用产业的税收），其固定资产折旧和日常费用应由相应设施的使用者负担（如城市公路和桥梁等建设和维护费用应由行驶其上的车辆使用者来负担）。因此，这些费用原本就不应进入房价。然而，由于我国城市建设欠账过多，在启动大规模的城镇住宅建设的过程中，毕竟需要相当大的初始投入，财政上一时还 拿不出这笔钱；而且，由于我国城镇居民的人均收入水平还不高，要马上一步到位地调整各项公用事业的收费还受到相当制约。这就形成了当前支出与未来收入之间一个巨大的现实资金缺口。为了弥补这个缺口，同时又降低房价收入比，可考虑发行市政建设债券。该债券以省为单位，用省的财政收入作担保，按省地方财政入的10％至15％确定年发行额度。其预算方案由省人大审议、批准和监督执行，专款专用。根据实际情况，可考虑连续发行10年至20年，10年以后开始归还本息。如此，在一段时期之后，这类费用的收支流程便可进入良性循环的轨道；届时，便可减发或停发此类债券。当然，发行地方市政建设债券涉及到对现行预算法的调整和改革。目前我国只有中央政府能发债，而地方政府是不能发债的。在这方面，我们不妨借鉴一些发达国家的通行做法。实际上，完善的地方债券制度是发达的市场经济国家的重要制度之一，例如美国到20世纪90年代中后期，市政债券的发行总额就达到1.3万亿美元[16]；而至2001年9月，美国债券的待偿额为18万亿美元，是其同年国民生产总值的2倍[17]；上述1.3万亿美元相当于18万亿美元的7％，相当于同年美国GDP的14％。美国地方州和市政债券发行的目的一是为长期资本项目融资，用于共用电力、自来水、资源回收、桥梁、道路、机场、学校、医院的修建等，二是弥补源自当期运营的长期预算赤字。由此可见，美国市政债券的发行目的与我国的大市政费和四源费等非常相似，但收支流程完全不同。另外，由上述14％的比例看，今后二十年，我国地方市政债券的累计发行容量可达5.6万亿人民币（2001年价格）[18]。这一数额完全可以满足今后我国大规模地进行城市建设的需要。在开始阶段，可考虑颁布临时条例，于东、中、西部的若干省份进行试点，待取得经验后，在全国推广。
三、结语
现将本文的主要结论概括如下：目前我国的房价收入比居高不下，明显地抑制了大多 数人的住宅消费需求，也由此阻遏了住宅及其相关产业在带动经济增长和吸纳就业方面的巨大潜力之发挥；其根本原因在于现行房价形成机制不合理，它把很多不该进入、或不应 一次性进入房价的成分混杂其中，致使房价水平过高。通过实行住宅建设和开发的招投标制度、建立土地使用税和房屋不动产税、发行地方市政建设债券等措施，理顺房价形成机制，分离、分流其中的混杂成份，可使我国的房价总水平下浮40％左右，房价收入比由原来的8降至5左右。总之，在我国今后所处的发展阶段，对于像住宅这样的大众消费品，如欲使其尽快地发展起来，要务是尽可能地在经济的范围里降低其门槛，从而使大多数人能住得进来，消费得起。如此，方能充分发挥住宅及其相关产业的巨大的增长和就业效能，就业和收入总水平才能持续增长，税源和税基也就不断产生和扩大，城市就会变成不断增值的财富源泉。
引文与注释
[1]柯堤："住宅经济概观──市场前景与形态特征"，中国社科院经济文化研究中心编《调查研究通讯》NO.2002-17。
[2]柴强："近年商品住宅价格总体偏高，上涨过快"，《中外信息周刊》1997年第11期。
[3]谢浩然："如何看待当前房价？"，经济日报2002年2月20日。
[4]：同[3]。
[5]：同[3]。
[6]：国家统计局编：《中国统计摘要（2002）》。
[7]：同[1]。
[8]：由文献[1]可知，在未来50年，我国年均增加城镇人口约1802万人，以人均建筑面积45平米计，得数为8.12亿平米；原有4.59亿城镇人口，人均建筑面积年增0.5平米，得数为2.3亿平米；2050年，城镇住宅总面积约612亿平米，以75年计，当年更新面积约8亿平米；目前我国城镇住宅总面积约93亿平米，以75年计，当年更新面积约1.2亿平米，（8亿平米+1.2亿平米）÷2=4.6亿平米，这就是年均更新规模的估算数；8.1亿平米+2.3亿平米+4.6亿平米=15亿平米。
[9]：邹晓云："地价多大程度影响了房价"，《了望》2001年第49期。
[10]：王璐："房价为何跌不动"，金融时报，1999.3.9。
[11]：同[10]，该文认为毛地价、征地、拆迁和安置费用约占商品住房价格的40％，40％-8％-18％=14％。
[12]：同[10]。
[13]：唐敏："经济适用房建设怎样形成良性循环"，《了望》1999年第9期。
[14]：刘福垣："加速经济结构战略性调整十策"，《了望》2002年第9期。
[15]：以前述年均住宅建设规模15亿平米计，每平米售价2000元，其总额为3万亿元，按1％征收住宅土地使用税，当年即可增收300亿元，用等差数列前n项求和公式，50年累计可征收38万亿元。到2050年，城镇住宅总面积为612亿平米，以2000元一平米计，则其总额为122.4万亿元，以1％计，当年可征收1.22万亿元。
[16]：剧锦文："授予地方政府发债权"，经济参考报，2002.2.27。
[17]：刘凡："城市化与我国债券市场的发展"，金融时报，2002.5.14。
[18]：设今后20年我国GDP以年均7％的速度增长，则20年后我国GDP总量将为现在的4倍，即约40万亿元，以14％乘以40万亿元，得数为5.6万亿元。这就是从现在开始发行地方市政债券，20年后累计发行总量的估算数。以上数字皆为2001年价格。
