中国社会科学院经济文化研究中心《调查研究通讯》No.2005-8                  2005年5月30日
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住宅经济概观之四
-----拟城市人口城市化的流程

 薛玉炜   柯堤  

    城镇住宅经济的发展与城镇化的进程密切相关，其发展方式取决于需求主体的行为模式和需求的格局。如果将2050年作为我国基本完成城市化的一个分析基点[1][2][3]，城镇新增人口（将主要来源于农村人口向城镇的机械性迁移）将成为未来近50年内城镇住宅消费的主体。目前，受就业、收入以及城乡二元经济的制约，进城的农民主体仍然处于一种我们称之为拟城市化的状态[4]；并且，在我国城市化进程完成之前，拟城镇人口将持续存在。随着我国经济增长、发展方式的逐渐改变以及进城农民的不断实践，在由拟城市化向城市化的转变过程中，我国农民选择了一种理性的行为模式，我们称之为农民进城的四步曲[5][6][7]。
    本文的主题是在前述文献研究的基础上，分析在我国城市化基本完成之前的近50年内城镇住宅的需求主体及其理性的行为模式，进而研究与之相适应的城镇住宅市场发展方式。

一、需求的主体
    决定城镇住宅未来近50年需求的因素主要包括：人均GDP的水平、人口总量及城市化水平[8]。本文将2050年作为我国基本完成城市化过程的一个时期，并对于此时期的经济、人口、城市化水平做如下的假设和估计：假设在2050年我国人均GDP达到发达国家九十年代的水平，并进而设定2050年我国城镇人口人均住房建筑面积可以达到45平方米。同时假设我国的人口总量在2050年将达到16亿的峰值，届时的城镇人口比例可以达到85%。
    我们将2000年作为本文分析的起点，这是因为在上世纪九十年代后期我国才基本结束福利分房体制，此后城镇的商品性住宅才得以快速的发展；同时我国的住宅设计寿命一般是50年，这也与我们将2050年作为分析的一个关键时点相对应。同时在本文中也忽略了住宅更新所带来的住宅需求，这并不会从根本上影响分析的结果。
    2000年我国城镇人口总数约为4.59亿人[9]，所占比例为36.2%。根据前面的假设，2050年我国的总人口将达到16亿人的峰值，城镇人口比例为85%，则50年内城镇人口总数将净增9亿人左右。根据文献[1]的分析，在城镇人口实行一对夫妻只生一个孩子的生育政策下，我国城镇人口总量在没有机械性迁入的条件下，将保持零增长的状态[10]。因此，可以认为我国城镇人口的未来增量将几乎完全依赖于机械性迁入的人口，也就是说，来源于农村人口向城镇的转移。
    对于未来50年城镇人口增量的这种分析，将使我们能够清晰地估算在此期间城镇住宅的需求。首先，对现有城镇人口（4.59亿人）的住房需求估算。2000年城镇人均住房建筑面积为20.3平方米，如在2050年增至45平方米，则产生的累计住房总需求约为113.4亿平方米建筑面积。然后，对新增城镇人口的住房需求估算。约9亿新增人口要达到人均45平方米建筑面积的住房水平，其产生的累计住房需求为405.5亿平方米建筑面积。
    上述两项住房需求合计，即全部城镇人口未来50年内产生的累计住房需求，将达到约519亿平方米建筑面积。另外，即使假设1999年以后的住房均是按50年使用寿命建造的，1998年以前（含1998年）的住宅保有量约为59亿平方米建筑面积需要在这50年内更新，这样，累计的住房需求面积将会达到578亿平方米。要满足这样一个住房需求，按50年平均计算，每年新增住房建筑面积将要达到11.56亿平方米，当然，农民进城、尤其是其在城镇定居并不会是按照平均增长的方式进行，按照一般事物增长的方式看，最有可能的增长方式是S型曲线模式，因此，对住房的需求也可能是按这样一种方式增长。
    在上述分析中，如果不计及更新需求，未来50年城镇住房累计519亿平方米的需求中，满足新增城镇居民的需求就有405.5亿平方米，占78%；即使考虑更新需求，新增居民的需求所占的比例也高达70%。也就是说，在未来的50年，城镇新建住房的70%以上是由进城定居的农民的需求所导致的。因此可以认为，在未来的城镇住房市场中，需求的主体将是从农村迁入城镇的人口。
    前述结论是在假设前提下的结果，但发展的结果可能并非如此。城镇住宅市场的累积需求以及新增城镇人口住房需求的比例，很大程度依赖于城镇化的进程（城镇人口比例）及其质量状况（新增城镇人口的人均住房面积）。我们认为，在未来50年，制约城镇化的制度性限制将逐渐弱化直至消失，影响城镇化进程的主要因素将是进城农民的就业、工资和城镇生活、定居成本，城镇住宅价格水平将是其中最重要的因素之一。或者说，城镇住宅的价格水平将在很大程度上影响着市场需求（尤其是新增城镇人口的住房需求），从而决定着其自身的市场发展。

二、理性行为模式--进城四步曲
    回顾我国经济体制改革的历程，以农民收入作为一个关键的观察指标，在不同的阶段，农民都作出了符合当时经济环境的理性选择。在改革初期，农民选择了家庭联产承包责任制，后来又选择了乡镇企业，作为提高收入的主要生产和生活方式。目前，我们面临着一个全新的经济发展环境，全社会对于提高农民收入方式的认识达到了一个空前高度的统一，即加速城市化的进程，减少农民以富裕农民。如此，农民进城是农民在上世纪90年代开始为提高收入作出的一个理性选择。
    但是，认识仅仅停留在农民进城现象和数量这一层面还远远不足以认识进城农民的状态、农民进城与城市化的关系（特别是农民进城与城镇住宅市场的关系）、以及农民在进城过程中的理性行为模式。关于进城农民的状态，文献[1]从就业、居住和消费的角度首先提出，目前进城农民的主体处于一种拟城镇（市）化的状态[11]，并依据公开的统计数据近似估算出处于这一状态的人口规模为6000万；拟城镇化人口的状态特征是，在异地城镇就业和非定居式居住，他（她）们的打工收入主要来自异地城镇，而其消费支出、特别是居住消费支出主要花费在农村定居地。在文献[4]中，我们进而提出，拟城镇人口完全城镇化的标志是，进城农民以购买或租赁一定标准住房的形式在城镇中定居，因为定居的形态表明他（她）们已经融入到城镇较高收入流程循环过程，完成了从农民到城市居民的转化。
    拟城镇人口的城镇化是一个过程，其中定居地的选择和定居方式的选择是其中的关键，根据前文对城镇住宅市场需求主体的分析，这种选择对未来城镇住宅市场的发展有着关键性的意义。从经济分析的角度上讲，我们并不需要告诉农民应该在那里定居或以什么样的方式定居，我们要做的是研究和分析农民在这个过程中的行为模式，并依据其行为模式作出市场化的引导。因为，从上世纪90年代开始的民工潮到现在已经有了15年的市场实践，而在现有制度和经济体制下，农民是最具市场化倾向的实践者。而且，农民在从拟城镇状态向完全城镇化转化过程中已经选择了我们称之为理性的行为模式。
    根据近几年的调查研究，我们将农民的这种理性行为模式称为农民进城流程的四步曲，从就业、消费、居住角度的分析和从家庭生命周期角度的分析是从不同角度对农民进城流程四步曲的刻画。
进城四步曲--从就业、消费、居住的角度
    我们在文献[7]中首次提出农民进城四步曲的行为模式，并在文献[6]中加以深化。分析的角度是以就业、消费、居住为特征指标，从产业就业关系、区域经济发展、宏观经济发展模式转变等几个方面研究农民进城行为模式的选择。在此，将其中有关的结论总结如下：
    农民从进城到定居，是一个全方位的转变，从特征产品的分析上看，就是要完成从"食品用粮、居住在乡、生活用柴"生活模式向"食品用畜、居住在城、生活用能"模式的转换，这个转换过程难以一步跨越。如同农村土地承包责任制和乡镇企业的创举一样，农民在实践上述转换过程中，是沿着一条阻力最小、成本最低的道路实现着其合理的经济行为。
我们认为，农民完成从进城到定居的全方位转变，要经历四个阶段，即四步曲。

．第一阶段是农民大规模进城前"食品用粮、居住在乡、生活用材"的生活模式，其特征

是"本地务农、消费在乡、居住在村"；

．第二阶段是农民大规模进城的初始阶段，其特征是"外出务工经商，消费主要在乡，居住

在村"；

．第三阶段的主要特征是"外出务工经商、本地城镇居住"，这是近几年来所发展起来的新

趋势；

．第四阶段将是农民完成从农村居民到城市居民的全方位转换，实现完全城市化的"食品用

畜、居住在城、生活用　　能"生活模式。

    "外出务工经商，消费主要在乡，居住在村"是农民尝试进城阶段的主要模式。在这一阶段，外出劳务者具有明显的兼业性和"候鸟型"特点，靠近大中城市、交通比较发达地区的农民外出兼业的较多，农忙时种地，农闲时外出做工经商；而到外省发达地区务工的农民则主要属于"候鸟型"，即每年大部分时间在外打工，春节或农忙时回乡。在这种务工生活模式中，轻壮年外出务工，老人孩子农村居住，外出务工劳务收入的主要投资和消费地是本地农村，调查表明，带、汇回的劳务收入中有三分之一是投在农业生产资料上。
    "外出务工经商、本地城镇居住"生活模式，是近几年出现的新趋势。即农村外出务工经商人员将家中的老人和孩子定居于城镇（主要是县级的区域经济中心或较发达的中心镇），以使得孩子能获得更良好的教育，而轻壮年仍外出务工经商；或就地在务工经商的城市居住。根据我们在四川、湖南（农民外出务工经商人数最多的几个省中的两个）的调查，目前，在出省的外出务工经商农村人口中，有15%--20%在外省就地定居（主要是经商人口），30%在省内城镇定居；在省内的外出务工经商人口中，有40%--50%在省内城镇定居。
    这一趋势形成与延续的动力来自东南沿海发达地区出口导向的加工制造业的发展，但是，这种模式已经开始遭遇越来越严峻的外部制约，沿海出口加工业吸纳就业的能力已逐渐趋于饱和、并在今后10年左右的时间面临着衰减。因此，虽然沿海出口加工业仍能容纳中西部地区务工经商者中20%--30%的人口定居，但其中70%--80%的务工经商者回归中西部地区定居是一个必然的趋势。
    以城市化带动的内需拉动型增长模式，在中西部发展起来的能源工业、住宅及相关产业集群以及公用事业集群将形成新的就业吸纳空间和机制。如此，在中西部城市化大发展的过程中才能完成农民进城四步曲中最华丽的乐章--农民举家进城、完成农村居民向城市居民转换。
进城四步曲--从家庭生命周期的角度
    从家庭生命周期的角度分析农民进城的行为模式，是我们在河北调查时根据邯郸市建设局的一个调查案例进行的归纳（主要资料来源于邯郸市建设局）。这是一个1000个样本的调查，调查对象是外出打工的农民。我们在文献[4]中将其作为一个案例进行了描述，从其内涵的实质上讲，可以将其作为"从家庭生命周期的角度"对农民进城四步曲的诠释。与从就业、消费、居住的角度所做分析不同的是，从家庭生命周期的角度所做的分析主要强调的是不同发展阶段对居住形态的需求。

．首先是候鸟式的，既在城镇打工，住工棚等；但回本地乡村盖房，改善农村居住条件。

改善农村居住条件。

．其次，是鸳鸯型的，即年轻人俩口结婚后在异地城镇打工，在城镇里租房，比住集体

宿舍或工棚有所改善。

．再次是小康型的，既有了小孩之后，虽在外地城镇打工，但开始在本地城镇买二手房

或以一定的方式自建住房，把老人接到城里来照顾小孩。

．最后是团圆型的，即买新房把老人也接到城里一起住，合家团圆，彻底离开农村；这时

多半已是就业和居住都在同一城镇里。

    我们将这种行为模式称之为家庭生命周期模型，是因为它反映了家庭演化的过程。并且这个过程与居住需求形态密切相关，即单身、婚嫁、孩子、老人这一家庭演化过程与工棚、租房、买二手房、买新房这一住房需求过程相匹配。进一步讲，这四种类型在农村外出务工人口中同时并存，又在某个家庭中呈现出一定的先后次序。这种次序的推移与需求结构变化有明显的关系，即先是婚嫁，然后是子女上学（城里的学校好）、老人就医（城里的医疗条件好）以及城镇生活方式的吸引，这种需求的变化就使得农村外出务工人员的住宅需求发生了上述相应的变化，这也可以说是农村人口对城镇化需求的变化。最后，实现了就业和居住同地化。
一个访谈实例
    下面是对一个在北京打工的湖南农民的访谈实例，它涉及到了城镇户籍制度、子女就学、生活成本、定居地选择诸多方面，可以作为对农民进城行为模式的一个注解。  

访谈时间：2005年1月 　　地点：北京 问：您今年有多大年纪？什么时间出来务工？ 答：我今年36岁，1989年就从湖南石门县出来务工，至今已经15年；我老婆也在北京务工；我们是　　1991年结婚。我一直在北京，从事照相馆的洗相、冲印业务，期间换了四、五家，近几年一直　　在这家柯达连锁店工作，月工资收入约1300元，我老婆也做的是这一行，工资收入和我差不　　多。我们有一个孩子，现在在北京的一所小学上五年级，他最早在北京上了一年半的幼儿园，小　　学从一年级就在北京读。 问：您的小孩上幼儿园、读小学，学费多不多？ 答：都没交过赞助费，与北京市区的小孩是一样的；上小学每年交200元的借读费，其他与城里的孩　　子一样（大约每年200多元的学费）。但是初中他就得回去了。 问：为什么？初中不都是义务教育吗？ 答：说是这么说，但要在北京读初中，得交二万元左右的赞助费，这就太贵了，而且这只是一般的初　　中，教学上抓得不紧，教学质量还赶不上我们县里的好中学；另外，即使你花钱在北京上了中　　学，将来也不让你在北京考大学，因此花了钱，也沾不上北京录取分数线低的光。所以我准备让　　孩子明年就回老家读小学六年级，然后考县里的好中学。 问：您现在一家三口都在北京工作、上学，怎么住呢？ 答：我们在八里庄一带租了一间平房，月租是400元，约有10来个平方米，不是单元房，那个太贵　　了，租不起，而且只有晚上才回家，利用率太低，只有30%的时间在家，不划算。如果有50%的　　时间在家，闲暇、娱乐，那租单元房就划算了，例如有周末双休日；现在我们几乎全周都在单位　　上班，只是晚上回家睡觉，所以从当地居民手中租个二手房，也就差不多了。 问：您的爱人、小孩晚上都回家吗？房里有卫生间吗？能住得开吗？ 答：三口人晚上都回家，晚饭在家吃，自己生蜂窝煤炉子做饭，房里没有卫生间，要上公共厕所，房　　里空间小，要搭双层铺。 问：有没有想过在北京市郊区附近买套相对便宜的单元房？ 答：对这个事，我和我老婆想法不一样。她是想在北京买房住，我目前还不想这么做。 问：为什么？你的想法是什么？你有几个孩子？农村可以生两个吧？答：一个孩子，一个孩子就够　　了，要两个干啥呢？我老婆她的想法可能考虑得远一点。我主要是考虑小孩将来会怎么样，然后　　再来决定这个事怎么办。比如说，小孩将来考上了北京的大学，这样我就愿意在北京买房了，不　　然的话，你在这里买房干什么呢？如果小孩在省里上了学，找了工作，那我就要回省里买房了。　　我虽然出来十几年了，但还不是长久之计，不买房就不能算定居。 问：这么说，孩子将来怎么样是个"牛鼻子"了。 答：对，就是这样。问：现在不是听说，在北京买房就给北京户口，这样的话，你的孩子不就可以在　　北京考学了吗？ 答：根本没这回事，要真是这样的话，我就要在北京买房了。 问：孩子明年回老家读初中，要到县城里吧？怎么住呢？ 答：对，要到县城里上学，或住学校、或在亲戚家里住。 问：像您这样在外十几年，且有较稳定的工作和收入，将来如何考虑的？例如，想回家里县城买房　　吗？ 答：这是我目前的想法。我们村离县城有七、八十公里，离附近乡镇有5-6公里。要买房还是到县　　里，一来房子不贵，二来条件比镇里好，三来教育质量有保证。我的一个同学前几年在县城买了　　一套两居，只花了五、六万，现在要七、八万了；我们那儿还有农村的人进城买地皮、自己盖　　房，两间的地皮需要一至二万，这样会便宜一些，但我还是想买房，因为比自己盖的正规，条件　　设施都好，质量设计都有保证，将来转手也好办。在县城集资盖房的也有，但都是在城里单位上　　班的人，农村进城的没有这种作法，也不允许。 问：你还会不会回农村种地？ 答：不会了。今年减负了农业税，种地好一些，但富不了；往年更不行，转包地都倒贴钱--即自己　　出农业税和承包费，否则没人会要你这块承包地，他们一点钱都不交给你。 问：你还会不会回村盖房？ 答：一般不会，我父亲（60多岁）老让我在家里盖房，我没干，因为我们小家三口人一年有近12个　　月在北京，在村里盖房图什么？不过，如果收入积蓄更高了，我也可能在村里盖三间房，因为农　　村盖房很便宜；然后在城里买套房；这样，回家种点菜，算是个休闲、娱乐。总之，在城里买房　　是主要的，但在哪儿的城里买，现在还不好说，最终要看你在哪儿的工作、职业稳定，社会保障　　怎么样。虽然，我不会再从事农业了，但家里的承包地和承包山林还得占着，不能退，因为一退　　就要不回来了。现在你可以不经营，甚至倒贴给别人经营，但想要回来，随时都可以，而到最后　　这还是处能挣口饭吃的地方。

三、拟城市人口城市化的流程
    农民进城形成的城镇新增人口将成为城镇住宅市场需求的主体，但是，这一巨大的潜在需求要转换成对城镇住宅市场的有效需求受到诸多因素的约束，其中最主要的因素就是前文分析的拟城镇化人口向完全城市化转化时的理性行为模式。就业、消费、居住角度下的理性行为模式表明，在未来我国经济的产业就业关系、区域经济发展、宏观经济发展模式转变约束下，农民进城对居住地所在区域、城镇层级的选择；而家庭生命周期角度下的理性行为模式则表明，在从农民到城镇居民的身份转变过程中，农民对住房需求形态的演化过程。因此，未来我国住宅市场需求的区域分布可能与目前的需求分布有较大的不同，同时需求的形态也会更明显地体现出多元化的特征。
    更进一步讲，由农民进城理性行为模式所引致的城镇住宅市场需求模式的这种转变将是一个长程的连续变化。这是因为，拟城市化向完全城市化的转变是一个连续的过程，并不是说现有拟城市化人口完全城市化就全部消除了拟城市化人口，而是说拟城市化是一个长期的过程，已有的拟城市化人口不断城市化，同时又有新的农民加入到拟城市化过程中，直到城市化过程的基本完成。同时，从一个时点的横截面观察，家庭生命周期角度下理性行为模式的四种状态同时存在，这就是住宅需求多元化的原因所在。
    在分析理性行为模式的过程中，我们尚未涉及其中状态转换的限制性因素。比如，当其产生对住房的需求时，首先要在购买新的商品房、二手商品房、较旧的二手房或者是租房之间进行选择；而当其从租房状态向购买住房状态转换时，同样要在上述三种形态的房子中做出选择。我们认为，决定上述状态转换的限制性因素除了户籍制度这一体制性因素之外，商品房的价格以及购房和租房的成本比较是其中最重要的因素。
    由前面的分析我们可以得出这样的结论：在未来的50年中，城镇住宅市场的需求主体是不断在城镇定居的拟城镇人口，也就是说，在今后近半个世纪内，城镇住宅市场主要是在为他们盖房子。过高的房价收入比将限制这部分人口对城镇住宅市场的潜在需求向有效需求转化，从而将制约城镇住宅市场和相关产业的发展，并进而损害我国经济发展过程的潜能发挥和质量提升。
商品房的价格分析
    2002年以来我国的房地产市场逐步升温，经过2003年的大幅上涨后，2004年继续大幅度飙升。同时，对于房地产市场泡沫的争论也日趋白热化。我们无意参与这个争论，本文将从农民进城实现拟城镇化向完全城镇化的过程入手分析高房价对这一过程的影响。
    尽管有人从各种角度争论房价收入比作为房地产泡沫的指标，但从房地产潜在需求向其有效需求转化的角度看，它仍然是判断房价状态的一个较客观的静态指标。在表1中我们计算了近几年房价收入比的变化，同时，与计算城镇居民房价收入比相类比，在表中我们也计算了以农民纯收入作为收入指标的房价收入比。

表1：城镇居民家庭、农民家庭的房价收入比

	2001	2002	2003	2004
城镇居民家庭平均户人口	3.1	3.04	3.01	3.0
城镇居民家庭人均可支配收入	6859.58	7702.8	8472.2	9422.0
农民家庭人均纯收入	2366.4	2475.63	2622	2936
商品房平均销售价格	2170	2250	2359	2714
城镇居民家庭房价收入比	9.18	8.65	8.33	8.64
农民家庭房价收入比	26.62	26.91	26.90 27.73	27.73

注：1、按套面积90平方米计算[13]
    2、农民家庭户均纯收入按同年城镇家庭平均户人口计算
    3、2004年城镇家庭人均可支配收入、农民家庭人均纯收入数据来源于国家统计局2004年统计公报
    4、2004年商品房平均销售价格数据来源于[12]

    尽管城镇居民家庭的房价收入比在2001年至2003年间有所下降，但在2001年至2004年期间这一指标均高于4-6倍的国际适中水平[15]。但应该十分注意的是，同期农民家庭在城镇购房的房价收入比不仅是国际适中水平中值的5倍多，而且还处于持续上涨的过程中，即使是在农民收入大幅度提高的2004年仍然如此。用农民家庭在城镇购房的房价收入比作为度量拟城镇人口的指标肯定是一个高估的数据。因为没有拟城镇人口家庭的收入数据，我们可以将城镇家庭和农民家庭城镇购房的房价收入比作为拟城镇人口家庭同一指标的上下限，我们假设其在城镇购房时会考虑到在农村生活的家人的生活状况，所以，拟城镇人口家庭的房价收入比应该是上下限之间更偏向于农民家庭在城镇购房的房价收入比的一个数值。
    由此看来，即使有争论说目前的城镇居民家庭房价收入比偏离国际适中标准的程度仍然处于一个勉强可以接受的范围之中，那么拟城镇人口的房价收入比已经成为其向完全城市化转化的强硬经济障碍。如此，在城镇化水平快速提高的过程中，农民已被加速边缘化了。反过来说，在农民被加速边缘化的过程中产生的城镇化水平的提高只是数量上的外延扩张，而缺乏质量提升的内涵。
购房和租房的成本比较
    租房是拟城镇人口完全城镇化的另一个选择，考察购房和租房成本的一个基础指标是房价与年租金的比值，其合理的范围是15年至25年[16]，或者按通行的说法，房价是月租金的180-300倍。其含义是，当这一指标靠近下限时，更适合于买房，而当靠近上限时，租房是更理性的选择。
    那么，用此指标衡量，中国房地产行业目前运行状况处于一种什么状态呢？我们难以直接获得相应的数据，本文根据中国国际金融公司研究部发表的另外两个指标数据进行转换，得出不同条件下房价/月租比率的数值，列于表2。中国国际金融公司研究部使用的两个指标分别是购房资金成本/租金成本比率和月供/月租金比率，其数据来源于对全国近20个城市的实地调查[16]。

表2：房价/月租 比率[17]（按全国平均值计算）

用（购房成本/租金成本）比率进行的计算
	住房贷款利率5.51	住房贷款利率6.12
首付比例20%	277	274
首付比例30%	300	299
用（月供/月租金）比率进行的转换计算
首付比例20%	354	343
首付比例30%	404	392

注：1、原数据按贷款期限20年
    2、存款年利率按扣除20%利息税后的1.8%计算
    3、假定首付比率提高到三成后，其他情况不变

    在考虑资金成本的情况下，房价/月租金比率已经接近300的上限；而当不考虑资金成本的情况下，这一比率已超过上限，高达350。如果按中央对目前房价调控的趋势，假设首付比例提高到三成，而原数据不变，则这一比率的前者也达到了300的水平；后者更是达到了400的高风险水平。当然，最有可能的是，当首付比率提高到三成时，房价会下跌10%，以使这一比率回到原有的水平。
    从房价/月租金比率目前接近其上限（或说已经超过上限）的房地产状态下，租房是一个合理的选择，但这将延缓拟城镇人口完全城市化的进程。如果只有租房这样一种选择的话，那只能是一种无奈的选择。
层级住宅消费的可能性
    前面的分析均是在购买（租赁）新商品房的假设下进行的，在目前房地产价格高企的市场环境中，有必要寻找满足拟城镇人口完全城市化其他途径。一种可行的途径就是充分开发二手房市场，并且是主要开发1999年以前的住宅存量。在1998年完全停止福利分房制度之前所建的住宅，仍然是目前住宅保有量的主要组成部分，并且这类住房按照不同年份的设计规范，二居室的建筑面积主要集中在40至80平方米的范围内，相比目前二居室90至120平方米建筑面积的商品房，其租赁市场价格和二手房市场都更贴近低收入人群，尤其是拟城镇人口。
    我们可以用下面的方法估计1999年以前所建住宅的保有量。2002年底，全国城镇住宅建筑面积为81.85亿平方米，1999年至2002年城镇新建住宅面积分别为5.59、5.49、5.75、5.98亿平方米；由于没有每年的危旧房改造、拆迁数据，为稳健估计起见，利用国家规定的最大量（即每年拆迁改造房不能超过新建住宅面积的30%[19]）作为估算系数；根据2001年全国危房大检查统计，我国尚有各类危旧房1.5亿平方米[20]，在估算中也将一并扣除。
    据此，则可以估算出1998年（含1998年）以前所建住宅的保有量为：81.85-1.3*(5.59+5.49+5.75+5.98)-1.5=50.7亿平方米。以80%作为可以进入二级市场来估算，则适合中低收入人群（包含拟城镇人口的大部分）的这类住宅数量可达40亿平方米左右。按这类住宅建筑面积的中值60平方米、户均人口3人计算，可以有2亿人口通过这类住宅进行循环。
    因此，可以这么设想，居住在上述住宅的现城镇居民不断通过购买新商品房改善其住房条件和环境，而拟城镇人口通过先租赁、后购买的方式实现从拟城镇化状态向完全城镇化转化，在逐渐进入到城镇较高收入流程之后，再通过购买新商品房改善住房条件。按目前拟城镇人口6000万的规模，即使假设其全部为单身（事实上并非如此，这样的假设只是为了估计更稳健），其全部家庭（户均三人）的总人口不到2亿人，循前述途径，可以以相对低的居住成本逐步完成向完全城镇化的转化。

四、结语
    农民进城，在完成从拟城镇化向城镇化的转化过程中，对城镇住宅产业将产生巨大的需求，这部分需求将成为未来我国城市化过程基本完成之前城镇住宅需求的主体。在这一转化过程中，城镇房地产市场价格是制约其速度和质量的主要因素。由于城镇住宅市场价格制约所导致的城市化进程的减缓或城市化质量的降低，将反作用于城镇的房地产市场，巨大的潜在需求将难以转化成对其的有效需求，使其难以形成良性的互动。
    城镇住宅市场价格持续的上涨的态势，从拟城镇人口城镇化的角度看，这种态势加速了农民的边缘化，这对于我国加速的城市化进程来说，绝对是有害的。在我们正致力于拆除城乡分割的体制性篱笆的同时，事实上正在用高房价筑起一道经济城墙，将农民挡在了城外，而这将严重损害我国经济发展过程的潜能发挥和质量提升。

引文与注释
[1]柯堤，"住宅经济概观--市场前景与形态特征"，《调查研究通讯》，No.2002-17，中国社会科学院经济文化研究中心，2002年10月18日
[2] 柯堤，"住宅经济概观之二--房价水平及其形成机制"，《调查研究通讯》，No.2003-2，中国社会科学院经济文化研究中心，2003年1月3日
[3] 柯堤，"住宅经济概观之三--有效供给创造需求"，《调查研究通讯》，No.2003-17，中国社会科学院经济文化研究中心，2003年12月17日
[4]薛玉炜、柯堤，"关于三农问题的几点再思考"，《调查研究通讯》，No.2005-4，中国社会科学院经济文化研究中心，2005年2月28日。
[5]同[4] 
[6]薛玉炜、柯堤，"解决'三农'问题的关键在哪里？"，《调查研究通讯》，No.2003-12，中国社会科学院经济文化研究中心，2003年10月8日。
[7] 薛玉炜，"湖南考察观感"，《调查研究通讯》，No.2003-7，中国社会科学院经济文化研究中心，2003年7月28日。
[8]对这几个经济变量的预测并不是本文研究的重点，我们要做的是对其前景作出量级上的相对稳健估算。作为长程经济分析，追求精确的预测结果并不比在量级上的估算提供更多的信息。本文对需求主体的分析主要是总结[1][2][3]文相关的资料。将2050年作为分析的时点，并不是一个精确的概念，而是对我国基本完成城市化时期的估计。
[9]本文数据除注明外均来源于《中国统计年鉴-2003》。
[10]其实，在目前具有迁入人口的状况下（尽管这种迁入是严格受控的），一些大城市（如上海）具有城市户口的常住人口在某些年份也出现了负增长。
[11]拟城市化和拟城镇化概念在本文中是一个可以通用的概念。
[12]国家发展和改革委员会 马凯主编，《2005年中国国民经济和社会发展报告》，中国计划出版社，2005年3月
[13]我们将住房的套面积按90平方米计算，这是参照了目前计算房价收入比的面积范围[1][14][15]，并相应的取了中间值，因此计算的结果相对是中常的。
[14]许小年，"走入迷途的中国房价 卖掉上海可换回大半个美国"，《新华网》，2005年3月7日
[15]哈继铭 范维维，"检验房地产泡沫的试金石--级差利得税"，网络版《财经》，2005年2月19日
[16]"合理房价等于15年房租 炒房是房价上涨因素"，扬子晚报，2005年3月30日
[17]哈继铭 范维维，"内地房地产风险凸现 买房不如租房划算"，《经济参考报》，2005年3月29日
[18]在[17]中，其对购房资金成本的定义是：购房资金成本=房价*（（1-首付比率）*按揭贷款年利率+首付比率*存款年利率）；租金成本=年租金。因此，我们可以做如下的转换，（房价/月租）=12*（购房资金成本/租金成本）/（（1-首付比率）*按揭贷款年利率+首付比率*存款年利率）；或用（月供/月租金）进行转换，（房价/月租）=12*（月供/月租金）/（1-首付比率）*按揭贷款年利率。
[19]陈淮 赵路兴，《房价谁说了算--土地与金融制度变革中的中国房地产》，江西出版社，2005年1月
[20]同[19]